Sin duda, por lo menos según nuestro criterio, el Secretario debe facilitar colaboración y datos de los propietarios, cuando la Junta se convoca por el 25% de los comuneros, en cuotas o en número, pues esta posibilidad de convocatoria está recogida legalmente en la Ley. Este número de propietarios que así lo soliciten se equiparan en poder de convocatoria al Presidente.

El Secretario y el Administrador son cargos auxiliares de la Comunidad, no del Presidente, por lo que están obligados a cumplir con las normas jurídicas, entre ellas la de colaborar con los propietarios que convocan una Junta.

De este modo la normativa da la posibilidad a los propietarios de organizarse y no estar supeditados siempre a que el Presidente desee o no convocar una reunión o a tratar o no un tema en concreto.

El problema en el caso consultado es que en la Comunidad hay un descontento con el Presidente y la administradora, por lo que los propietarios que representan más del 25 % le han pedido por carta que convoque una Junta.
Se tiene conocimiento de que a dicha Junta no van a asistir ni el Presidente ni la administradora y que no van a facilitar información ni documentación de ningún tipo. Los propietarios convocantes no tienen en su poder ni una relación de morosos ni las direcciones de muchos propietarios que no viven en la Comunidad.
Desde luego, ni la administradora ni el Presidente tienen justificación alguna para no facilitar los datos de los demás comuneros con el objeto de convocar la Junta, pues, si bien aquellos están sujetos a la normativa de protección de datos, como se deriva de lo dispuesto en el art. 11.2 a) de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, será legítima la cesión de los datos de los demás comuneros al resto cuando dicha cesión sea realizada para el cumplimiento de los fines previstos en la Ley de Propiedad Horizontal. Este es el criterio general reconocido por la propia Agencia Española de Protección de Datos, es decir, facilitar datos de los propietarios dentro del ámbito de la Comunidad no lleva consigo ninguna infracción, siempre que los mismos sean utilizados exclusivamente para las cuestiones relativas al régimen de propiedad horizontal, de ahí que no vemos problema en que la administradora o el Presidente faciliten aquellos siempre que sea para estos fines.
En cualquier caso, aquellos propietarios tienen completa capacidad para convocar la Junta conforme al art. 16 LPH y, además, existe responsabilidad del secretario-administrador por no facilitar los datos de los propietarios para que se puedan cumplir los requisitos de los arts. 15 y del citado 16, en cuanto a domicilio, morosos, etc.
Desde luego, lo que se acuerde en cualquier Junta convocada con los requisitos legales, en este caso por el 25 % de las cuotas de participación, siempre es válido, sin perjuicio de que los propietarios disidentes puedan impugnar judicialmente el acta, pero, antes de que haya resolución judicial (en este caso, creemos que sería favorable a los propietarios que han convocado), hay que cumplir con lo que se acuerde en todos los sentidos, ya sea destituir al Presidente y al administrador, etc.

Según la normativa vigente que regula las Comunidades de Propietarios, el Administrador debe guardar y tener a disposición de los vecinos la documentación de la Comunidad. Igualmente, el Secretario debe conservar el libro de actas, así como las convocatorias, comunicaciones y demás documentos relevantes de las reuniones durante un plazo de cinco años. La ley establece que los cargos de Secretario y Administrador pueden acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

Por todo lo anterior, si en su Comunidad existe un Administrador de Fincas, deberá dirigirse al mismo para que le enseñe la documentación solicitada (cuentas, facturas,…). Si por el contrario en su comunidad no existe Administrador, deberá dirigirse al Presidente de la Comunidad que es quien por ley asume dichas funciones.

Anualmente, la Comunidad debe aprobar las cuentas del ejercicio anterior. En la Junta se dará explicación de los gastos e ingresos habidos a lo largo del año. Es frecuente que los Administradores pongan a disposición de los propietarios toda la información contable previa a la Junta para su revisión.

El cargo de Administrador, salvo que los Estatutos dispongan otra cosa, tendrá la duración de un año.

Si se quiere plantear el cese antes del cumplimiento de su año en el cargo, se tiene que convocar Junta Extraordinaria con tal asunto en el Orden del Día.

Si la remoción del cargo de Administrador no aparece en el Orden del Día, no podrá tener lugar tal remoción al no darse los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal española. El Administrador no se entenderá cesado en su cargo, y podrá realizar cuantas reclamaciones sean pertinentes.

Conforme a la Ley de la Propiedad Horizontal española, los nombramientos se hacen, en principio, por un año, pero la Comunidad, previa convocatoria específica, puede perfectamente revocar cualquiera de los cargos, sin esperar a que se cumpla dicha anualidad.

Por otro lado, el Administrador, si entiende que tal cese no está motivado por “justa causa”, podría exigir daños y perjuicios, pues se ha roto un compromiso, un contrato, con la obligación de indemnizar de la parte que lo incumple, conforme las reglas generales del derecho común.

Los honorarios profesionales de Administrador como gastos generales que son, deben distribuirse a los comuneros con arreglo al coeficiente de participación fijado en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del edificio, salvo que por acuerdo adoptado válidamente en Junta General se apruebe la distribución por cantidad fija o variable a cada uno de los componentes de la Comunidad.

Toda persona que de modo profesional y con los requisitos necesarios dedique su actividad a la administración de fincas está sujeta al cumplimiento de facturación por sus servicios, por lo que deberá proceder a liquidar a la comunidad que administra los honorarios que devengue en función de esa actuación. Estos honorarios se facturarám añadiendo el IVA, estando éstos en su caso afectos a retención de IRPF.

La obligación del citado cargo de llevar las cuentas y guardar la documentación a disposición de los titulares, que se recoge en la Ley, debe de interpretarse en el sentido de que las debe presentar, explicar y entregar, en su caso, a la Junta de Propietarios o a los representantes legales, especialmente al Presidente.

De este modo, ante el cese deberá entregar toda la documentación ya que se habrá cumplido con un arrendamiento de servicios o con un mandato, de tal forma que el profesional no es titular ni dueño de nada, simplemente cumplía con sus funciones,

No existe un derecho del Administrador para que pueda disponer o ser el titular de una documentación o cuentas que son propiedad de la Comunidad, una vez cumplida la misión encomendada.

Por otra parte, es exigencia legal, por lo menos a los efectos fiscales, que los documentos se guarden los años precisos, criterio que creemos deben cumplir también las Comunidades de Propietarios. Partiendo de esta base consideramos correcto que la Comunidad pida al anterior Administrador que le entregue todos los documentos, cuando menos de esos cinco últimos años, no se trata de revisar ninguna cuenta, simplemente de disponer de los justificantes que pueden servir, en su caso, para evitar una reclamación por impago S. Social, del Portero o Conserje, etc.

En la transmisión de propiedad de una vivienda, el Administrador debe emitir un certificado de deuda a nombre del propietario vendedor. Se trata de un servicio que presta un profesional por lo que no vemos problema legal en que perciba honorarios por ello.

Las Comunidades podrian en su caso, negociar con sus Administradores el cobro de dichos honorarios. Si bien, los propietarios deben tener en cuenta que el Administrador está asumiendo una responsabilidad por el certificado que está emitiendo ya que en la transmisión, el nuevo propietario responderá de las deudas del año en curso y tres anualidades anteriores.

Por supuesto que el Administrador puede reclamar judicialmente las cantidades debidas por los propietarios en concepto de participación en los gastos necesarios para el mantenimiento del inmueble.

Esa legitimación la otorga la Ley de Propiedad Horizontal española, bastando que la junta de propietarios le autorice por acuerdo de mayoría simple para realizar esa actuación.

Ahora bien, el ámbito y alcance de este encargo concreto no se extiende a cualquier acción distinta a la reclamación de cantidad impagadas. Para cualquier otra actuación distinta a la mencionada la legitimación está claramente atribuida al Presidente de la Comunidad.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la cuota marca la identidad individual de cada piso o local; sin ella no se puede hablar de propiedad privada y singular, de tal manera que la Comunidad podrá reivindicar como elemento común todo aquello que no figure con carácter independiente y con asignación de coeficiente, dejando a salvo la utilización personal que se pueda hacer de determinadas zonas, como consecuencia de disposición estatutaria, por ejemplo, del jardín de los bajos o de las terrazas de los áticos.
¿Quién fija esta cuota?
Lo más habitual es que lo haga el propietario único, el promotor redacta y otorga la Escritura de División Horizontal, asignando el coeficiente de cada piso, local o de cualquier finca independiente del edificio.
Pueden atribuirla, también, todos los propietarios en conjunto, por acuerdo unánime, pero este sistema es más complicado.
Por último, un sistema subsidiario, el laudo o la resolución judicial. En este caso, cuando no lo ha hecho el dueño único y luego los propietarios no se ponen de acuerdo por unanimidad, habrá que llevar a cabo el correspondiente juicio ordinario, facilitando al Juzgado los datos técnicos oportunos, teniendo en cuenta los módulos o parámetros del art. 5.2 LPH, que veremos más adelante.
Pero, una vez fijada, ¿por qué mi cuota es mayor que la de mi vecino cuando, aparentemente, las propiedades son iguales? Esta pregunta es una constante en nuestro servicio de consultas; y, ante la indignación del comunero supuestamente afectado, el siguiente interrogante es, ¿cómo puede cambiarse?
Hay que tener en cuenta los citados parámetros para su fijación, para lo que nos remitimos a lo dispuesto en el citado art. 5.2 LPH, donde se establece: “en el Título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.
De este modo, puede darse el caso en el que, aunque el vecino tenga los mismos metros de vivienda, la ubicación sea diferente, por ejemplo, uno es exterior y el otro es interior y por esa razón la cuota es distinta.
Dicho coeficiente servirá de módulo para la determinación de cargas y beneficios, que es la regla general.
Si, pese a lo expuesto, realmente no existe diferencia alguna, ¿cómo actuar?
Para el cambio no vale la decisión privativa, es requisito necesario que se den las circunstancias que establece el 17.6 LPH, es decir, el acuerdo unánime, como establece la Sentencia de la AP Madrid, Sección 13.ª, 408/2010, de 17 de septiembre (SP/SENT/538874), pues siempre habrá que mantener las 100 centésimas con el conjunto de la finca, como señala el art. 3 b), de tal manera que, si se rebaja o se aumenta una cuota, hace falta que otras sean modificadas para seguir con el mismo total.
Si se consigue la unanimidad, algo bastante improbable, habrá que acreditar ante notario que así ha sido y hacer llegar la notificación fehaciente a los ausentes, facultando al Presidente para el otorgamiento de la escritura nueva, luego se llevará al notario para rectificar la actual.
Si no se pudiese alcanzar este quorum para conseguir este acuerdo, no existe otra salida que acudir a la vía judicial, llevar a cabo el correspondiente juicio ordinario, facilitando al Juzgado los datos técnicos oportunos, y así lo han declarado nuestros colaboradores en la Encuesta Jurídica publicada por Sepín (SP/DOCT/785).
Esta demanda deberá dirigirse por los actores contra el resto de los propietarios y todos tienen que comparecer activa o pasivamente, como señala la DGRN, de 9 de abril de 2014 (SP/SENT/767593) y la Sentencia de la AP Baleares, Sección 5.ª, 197/2012, de 27 de abril (SP/SENT/678729), pues, en otro caso, no estarían obligados a aceptar un pronunciamiento judicial del que no han sido parte y que incide en su derecho dominical, además de poder alegar indefensión.
Estas son, por lo tanto, las opciones que el afectado tiene para el cambio de coeficientes. Sin embargo, lo que nunca puede hacer es dejar de pagar los gastos comunes o, cuando la forma de repartirlos es conforme a las cuotas, pagar solo lo que considera que le corresponde. Los acuerdos de la Junta únicamente se pueden incumplir si se acude a la impugnación judicial del art. 18, pero, en este caso, no cabe posibilidad de éxito si la Junta se ha limitado a repartir según el coeficiente actual, aceptado, por otra parte, en el momento de la firma de las escrituras, aunque luego quepa la rectificación si se considera que no se ajusta a la Ley, por la vía antes mencionada y acreditando los motivos del error.

Con independencia de que los que ahora protestan por considerar que los coeficientes son injustos (no es solo la superficie lo que cuenta, sino la situación y el uso de elementos y servicios comunes, conforme al art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal), no es suficiente que lo hagan constar y que dejen de pagar las derramas ordinarias y extraordinarias. No hay antecedente alguno en la jurisprudencia de que se haya conseguido el cambio, a pesar de que dicho precepto permite que lo haga la autoridad judicial, simplemente porque la demanda de los que están es desacuerdo tendría que ir contra todos y cada uno de los demás propietarios, que naturalmente tendrían cambios en sus cuotas y por eso tienen que ser demandados y poder oponerse a la petición de rebaja de unos y aumento de otros, porque hay que mantener las cien centésimas que marca el art. 3. Siempre cabe el acuerdo amistoso, pero con TODOS, que deberán comparecer ante notario.
La Comunidad puede estar tranquila y adoptar las medidas oportunas para reclamar los recibos pendientes, a tenor de los art. 9.1 e) y 21 de la citada LPH, con la seguridad de que el proceso le será favorable.

Modificar el sistema de reparto de gastos necesita del acuerdo unánime de los propietarios y, desde luego, la previa propuesta contenida en el Orden del Día de la Junta pertinente.

Todo propietario ausente el día de la Junta o aquel que salvara su voto tendrá el derecho a mostrar su desacuerdo con la decisión adoptada y así romper la unanimidad.

Por lo tanto, tomada esta decisión por mayoría distinta podemos indicar que es contraria a Ley y que si algún propietario impugna el acuerdo en el plazo de un año, sin duda que obtendrá éxito judicial y quedará sin efecto el nuevo sistema.

Ahora bien, si ningún propietario impugna la decisión, el reparto diferente tendrá efectividad y obligación. Puede ocurrir que, como no se podrá incluir en el Registro de la Propiedad por faltar la unanimidad, algún nuevo propietario exija en su momento que se cumpla con la Ley, es decir, a tenor del coeficiente.

Esta cuestión mezcla dos conceptos que aunque relacionados, no van necesariamente unidos. La Comunidad de Propietarios puede decidir un reparto igualitario de los gastos de los servicios comunes, independientemente de los coeficientes de participación que se establecen en la Escritura de la Compraventa adjudicados a cada vivienda.

Esto no quiere decir, por lo tanto, que en el Acta no se vayan a tener en cuenta los coeficientes a la hora de la toma de decisiones. Aquí, regirá siempre el principio de doble mayoría.

Es importante reflejar en el Acta el sentido de las votaciones con sus coeficientes de participación ya que si alguno de los propietarios que asistieron a la Junta quisiera impugnar alguno de los acuerdos debe haber votado en contra.

El Tribunal Supremo considera que NO existe la condición de actos propios por el hecho de que se haya estado aceptando el reparto de gastos de una manera diferente al Título durante muchos años. Así lo determina la Sentencia del la Sala Primera, de lo Civil, 50/2014, de 6 de febrero, entre otras, cuando el impugnante es una sola persona.
Por lo tanto, salvo que la impugnación de la última Junta del año 2014 se haya hecho fuera de los plazos del art. 18 LPH, seguramente el propietario ganará el proceso, pues es de suponer que el Juzgado y la Audiencia aplicarán esa doctrina del Tribunal Supremo.

Cada propietario tiene la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, es decir, en su escritura, o a lo especialmente establecido en junta.

En este sentido es importantísimo consultar la escritura de división horizontal del Edificio por si contuviese algún tipo de normativa comunitaria específica, en cuanto a la forma de contribución a dichos gastos, ya que en determinado grupo o capítulo de gastos puede establecerse en la escritura de división una forma de contribución distinta a la de la cuota de participación (por ejemplo por partes iguales).

Podemos indicar que el criterio general de la jurisprudencia es que la prescripción de los gastos comunes es de quince años, siendo minoritaria la postura de que sean los cinco años, ya que este último precepto sólo previene el pago que se debe a terceros, y desde luego a la Comunidad nunca puede tener este concepto en los gastos comunes donde el propietario deudor, como el resto, es parte integrante de la misma.

Dicho plazo de prescripción es el mismo ya sean cuotas ordinarias como extraordinarias.

El art. 21.1 LPH instaura para la exigencia judicial del cumplimiento de las obligaciones de contribuir al pago de las cuotas por gastos comunes y fondo de reserva del art. 9.1.e) y f) LPH, el proceso monitorio de la propiedad horizontal.

Se utiliza para perseguir el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, siempre que se acredite mediante certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de propietarios. Esta liquidación certificada debe expedirse por quien actúe como Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La certificación del Secretario de la Comunidad no prueba la existencia de deuda, sino que son los documentos a que hace mención el art. 812 LEC los que acreditan la deuda dineraria en virtud de la cual pueda accederse a este proceso especial, pero no que sean bastantes por sí solos para adverar la certeza del crédito en caso de oposición y posterior juicio declarativo, sin que puedan obviarse las reglas de la carga de la prueba que señala el art. 217 LEC (SAP Granada -4.ª- de 14 de octubre de 2003, rec. 1105/2002).

Puede acordarse el embargo preventivo de los bienes del deudor como medida cautelar típica del art. 727.1.ª LEC, y específicamente se contempla que la Comunidad no tenga que prestar caución, excepcionándose uno de los presupuestos institucionales de la tutela cautelar, imponiéndose que la caución sustitutoria del deudor sea aval bancario por el importe del embargo (art. 21.5 LPH).

Hace 20 años se exoneró al propietario del pago de la instalación del ascensor, dado que los gastos eran superiores a lo que la Ley establecía al respecto y no quería usarlo, pero parece que, actualmente, el interesado o, mejor dicho, los arrendatarios, sí lo utilizan.

Nuestro criterio es que la Comunidad puede pasar el cargo de las innovaciones que tengan lugar, así como de los gastos de uso normal, pues el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (como, antes de la reforma, el art. 11) obliga a satisfacer los gastos de ese nuevo elemento común si se utiliza, salvo que no hubiera otra solución, pero aquí existen escaleras.

En definitiva, adelante con la exigencia al propietario que tiene el piso alquilado para que abone todos los gastos del ascensor, de reparaciones y de su uso normal, utilizado por los arrendatarios. Puesto que, si no lo quiere hacer, hay otras soluciones, como antes se indica, es decir, utilizar las escaleras. En otro caso, se daría un claro abuso de derecho en su propio beneficio y en contra de la Comunidad.

Hace 20 años se exoneró al propietario del pago de la instalación del ascensor, dado que los gastos eran superiores a lo que la Ley establecía al respecto y no quería usarlo, pero parece que, actualmente, el interesado o, mejor dicho, los arrendatarios, sí lo utilizan.

Nuestro criterio es que la Comunidad puede pasar el cargo de las innovaciones que tengan lugar, así como de los gastos de uso normal, pues el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (como, antes de la reforma, el art. 11) obliga a satisfacer los gastos de ese nuevo elemento común si se utiliza, salvo que no hubiera otra solución, pero aquí existen escaleras.

En definitiva, adelante con la exigencia al propietario que tiene el piso alquilado para que abone todos los gastos del ascensor, de
reparaciones y de su uso normal, utilizado por los arrendatarios. Puesto que, si no lo quiere hacer, hay otras soluciones, como antes se indica, es decir, utilizar las escaleras. En otro caso, se daría un claro abuso de derecho en su propio beneficio y en contra de la Comunidad.

Todo depende de lo que diga el Título, pues el art. 5, párrafo segundo, LPH establece que el coeficiente o cuota se fijará teniendo en cuenta la superficie, la situación y “el uso que se presuma hará de los elementos comunes”. Es decir, se presume que se han considerado todos esos elementos, por lo que, de no existir exoneración en dicho Título, debe pagar todos los gastos del inmueble, aunque no los disfrute.

No obstante, si cuando se toma un acuerdo que el citado propietario del local considera injusto (por ejemplo, lo de no colocar extintor en el local), no tiene otro camino que la impugnación judicial, con base en lo dispuesto en el art. 18.1 c) LPH, sin que podamos adelantar el resultado, pues mucho dependerá de los informes periciales al respecto en cuanto al peligro de incendios, etc.

Sí, salvo que en el Título Constitutivo o en los Estatutos se disponga lo contrario.

No. El obligado con la Comunidad de Propietarios es siempre el propietario del piso o local. Cosa distinta es que en el contrato de arrendamiento se disponga que el inquilino correrá con los gastos de comunidad, de manera que el inquilino responde frente al propietario, pero frente a la comunidad, del pago de las cuotas de un piso o local responde el propietario.

El arrendamiento de la azotea por una Comunidad de Propietarios es una actividad sujeta al IVA y no exenta, debiendo esta proceder al alta en el censo de empresarios y profesionales y a presentar las correspondientes autoliquidaciones por los tributos correspondientes.

En el mismo orden, la Comunidad de Propietarios podrá deducirse del impuesto las cuotas soportadas por adquisiciones de bienes que se destinen a la actividad del arrendamiento de la azotea, pero no las de mantenimiento de ascensores, limpieza, luz, etc. Todos estos servicios, sin una relación con la actividad desarrollada, son considerados en el IVA como consumos, es decir, la Comunidad actúa en todos ellos como consumidor final, por lo que no procede su deducción

Modificar el sistema de reparto de gastos necesita del acuerdo unánime de los propietarios y, desde luego, la previa propuesta contenida en el Orden del Día de la Junta pertinente.

Todo propietario ausente el día de la Junta o aquel que salvara su voto tendrá el derecho a mostrar su desacuerdo con la decisión adoptada y así romper la unanimidad.

Por lo tanto, tomada esta decisión por mayoría distinta podemos indicar que es contraria a Ley y que si algún propietario impugna el acuerdo en el plazo de un año, sin duda que obtendrá éxito judicial y quedará sin efecto el nuevo sistema.

Ahora bien, si ningún propietario impugna la decisión, el reparto diferente tendrá efectividad y obligación. Puede ocurrir que, como no se podrá incluir en el Registro de la Propiedad por faltar la unanimidad, algún nuevo propietario exija en su momento que se cumpla con la Ley, es decir, a tenor del coeficiente.

El Tribunal Supremo considera que NO existe la condición de actos propios por el hecho de que se haya estado aceptando el reparto de gastos de una manera diferente al Título durante muchos años. Así lo determina la Sentencia del la Sala Primera, de lo Civil, 50/2014, de 6 de febrero, entre otras, cuando el impugnante es una sola persona.
Por lo tanto, salvo que la impugnación de la última Junta del año 2014 se haya hecho fuera de los plazos del art. 18 LPH, seguramente el propietario ganará el proceso, pues es de suponer que el Juzgado y la Audiencia aplicarán esa doctrina del Tribunal Supremo.

Sin perjuicio de las funciones concretas que la Comunidad de Propietarios pueda pactar libremente con su Administrador en el correspondiente contrato que se suscriba al efecto, la Ley establece las obligaciones del Administrador.

No obstante lo anterior y como quiera que en la practica los cargos de Administrador y Secretario suelen acumularse en una misma persona, es lógico que el Administrador-Secretario a solicitud de cualquier propietario certifique los gastos concretos de su componente, ya que es el Secretario a quien incumbe expedir la citada certificación.

De ninguna manera se pueden emplear este tipo de medidas a quien no paga la cuota de la Comunidad, ya que en la propia Ley ya se establecen las fórmulas concretas de reclamar o sancionar, por ejemplo, con la privación del derecho de voto en el caso de morosidad. Por lo que si la Comunidad utiliza la vía de hecho, el afectado puede acudir a la denuncia por coacciones, como de hecho ha ocurrido en varias ocasiones, con problemas para el Presidente y Administrador, si éstos fueran los que dieron la orden.

Lo que sí sería viable es aprobar una modificación de los estatutos limitando a los deudores el acceso a determinados servicios, siempre que éstos no fueran esenciales para el disfrute de la vivienda, por ejemplo, sí se podría limitar el acceso a la piscina o al uso de las pistas de padel.

El supuesto más variado que es, además, muy usual y conflictivo: la instalación de un ascensor nuevo, por tres diferentes métodos:

– Forzosamente acordándolo la Junta, por exigirlo cualquier persona que deba acceder o moverse en el inmueble, y esté aquejado de discapacidad o sea mayor de setenta años, con arreglo al sistema de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, pagando todo el gasto el solicitante.

– Por mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios -computándose votos favorables de los ausentes que, citados, no discrepen en treinta días-, en tanto que la instalación de ascensor ha sido objeto de previsión expresa por la reforma de la Ley 8/2013 en el nuevo art. 17.2 en relación al art. 17.8 LPH, corriendo el gasto a cargo de todos los propietarios -sin perjuicio de que pueda utilizarse el conducto del art. 10.1 b) con un importe máximo de 12 mensualidades ordinarias por propietario-.

– Por acuerdo alcanzado con los votos favorables de las tres quintas partes de propietarios y cuotas -sin computar ausentes-, pero participando en el gasto sólo los que están a favor de la instalación, y no los disidentes.

Téngase en cuenta además que el ascensor es el caso típico de exención de contribución a un gasto común para los locales y semisótanos en planta baja: según reiterada doctrina jurisprudencial (por todas, STS de 6 de mayo de 2013), la exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución.

Ahora bien, también tiene declarado la jurisprudencia (STS de 10 de febrero de 2014) que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez (no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble,); confirmando la STS de 23 de abril de 2014 la aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tenga por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.

Ningún precepto legal exige que sea obligatorio incluir en el Orden del Día de una Junta de Propietarios el punto: “Lectura de acta anterior”, por lo que salvo que algún propietario así lo haya solicitado, no tiene porque hacerse.

Todo ello sin perjuicio de que pueda resultar conveniente a fin de recordar lo tratado en la Junta anterior, es por ello que suele ser práctica común.

Si la convocatoria ya ha sido notificada a los propietarios, no se debe modificar el orden del día, ya que lo podrían impugnar.
Lo que debe hacer es en ruegos y preguntas tomar nota de la propuesta realizada por la propietaria e incluirla en la próxima Junta.

En el caso de que no haya incluido en el orden del día el punto de ruegos y preguntas, tome nota del punto que quiera tratar e inclúyalo en la próxima Junta. Este es el procedimiento correcto.

Otra opción sería que estuvieran el 100% de los propietarios representados en la junta, pudiendo exponer el punto y si los propietarios lo aceptan, incluirlo como 3º punto.

Los acuerdos de cualquier tipo, fuera de las cuestiones de mero trámite, no pueden adoptarse en “ruegos y preguntas”.

La normativa obliga a indicar en la convocatoria los asuntos a tratar para que los propietarios tengan conocimiento y decidan su asistencia.

La toma de decisiones en este punto permite a cualquiera de los propietarios que votaron en contra, poder impugnar el acuerdo, siempre en el plazo y siguiendo los trámites establecidos por la legislación oportuna.

Sobre este punto deben distinguirse los supuestos en que se requiere unanimidad, quorum especial o mayoría simple, con la casuística y problemática típicas de esta materia.

~ Con respecto a la unanimidad, por ejemplo, y teniendo en cuenta que en general se requiere para la validez de acuerdos que impliquen aprobación o modificación de título constitutivo o estatutos, se apuntan:

– Supuestos en que la modificación del título constitutivo deba producirse por vía judicial aunque no haya unanimidad si la oposición se considera como un abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo (como en la STS de 19 de diciembre de 2008, rec. 389/2004).
– Qué se considera acuerdo unánime, planteándose la cuestión no pacífica respecto a si ha de ser tenido en cuenta o no el voto del propietario moroso (véase en SAP Madrid de 26 de abril de 2010, rec. 98/2009)
– O tipos de unanimidad según su eficacia: aquellos para los que basta la negativa de un copropietario o aquellos cuya invalidación requiere impugnación judicial en vía judicial (art. 18 LPH).

En cuanto al quorum especial:

– Una regla primera es de mayoría de 3/5 de titulares y de coeficiente de propiedad (art. 17.3 LPH) para el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

– Segunda regla: mayoría de una tercera parte de titulares y de coeficiente de propiedad (art. 17.1 LPH). Se aplica por ejemplo a Las infraestructuras de recepción de telecomunicaciones

– La tercera es para supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor (art. 17.2 LPH): se precisa el acuerdo de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y todos estarán obligados a pagar , sea cual sea la obra realizada (SAP Valencia de 11 de mayo de 2002), si bien debe recordarse que el art. 10.1 b) LPH obliga a la comunidad de propietarios a la realización de obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de personas con discapacidad, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes; en caso contrario, únicamente serán exigibles si han sido aprobadas por acuerdo con la mayoría correspondiente y la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe repercutido exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.2 párrafo 2.º LPH).
Por último, los asuntos sujetos a acuerdo de mayoría simple son todos los que no precisan unanimidad o mayoría cualificada, como la aprobación de cuentas y presupuestos, obras ordinarias o extraordinarias, normas de régimen interior, funcionamiento de servicios, acciones judiciales en defensa del común, etc.

El “quorum” de aprobación de acuerdos en primera convocatoria de la Junta es de la mitad de propietarios, que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación del inmueble, aunque se deduce que esta concurrencia es la precisa para la válida constitución de la Junta, siendo que, después, el acuerdo se aprobará por mayoría simple. En segunda convocatoria vale el acuerdo aprobado por la mayoría de asistentes, siempre que representen la mayoría de cuotas de propiedad presentes.

Con relativa frecuencia nos cuestionan, sobre si los acuerdos que se adoptan en Junta de Propietarios convocada por comuneros, en contra de la postura del Presidente, son válidos, y, en general, sobre si la destitución de los máximos representantes de la Comunidad y normalmente la del secretario-administrador, que no han asistido a la Junta por dicha disconformidad, es nula, y sobre si los nuevos cargos directivos y administrativos pueden exigir a los anteriores la entrega de toda la documentación.
A tal efecto, recomendamos las aclaraciones más completas que la mera contestación de consulta, en el libro Propiedad Horizontal. Legislación y comentarios (10.ª edición), editado por sepín y del que este comentarista es autor. En todo caso, se hacen las siguientes puntualizaciones:
Primera. El art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite la convocatoria de la Junta cuando lo “pidan” los propietarios que supongan el 25 % de las cuotas o la cuarta parte del total de los mismos. Son, pues, dos posibilidades: atendiendo a los coeficientes o al número de propietarios existentes.
Segunda. Aclaramos que, en consecuencia, el porcentaje del 25 % se puede alcanzar con pocos propietarios, incluso con uno solo si dispone de propiedades que superan dicha suma. Si la convocatoria se hace teniendo en cuenta el número de comuneros, el que tenga dos pisos, locales, etc., solo cuenta como uno, igual que en las votaciones, pues es el criterio que se mantiene por coherencia. Citamos como ejemplo la sentencia del TS de 10 de febrero de 1995  o la de la Audiencia provincial de Vizcaya de 14 de abril de 2011 .
Tercera. Que no hay necesidad de pedir permiso o comunicación previa al Presidente, la Junta se puede convocar directamente, con o sin conformidad del este representante legal. Aquí existió una cierta jurisprudencia a favor del permiso previo, pero ello hubiera conducido a determinar, entre otras cosas, el plazo que tenía dicho Presidente para actuar. El criterio más actual y consolidado es de las Audiencias Provinciales que han seguido la postura de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 1996 , que claramente determina que la convocatoria se puede llevar a cabo sin tener que pedir ese permiso previo. En este mismo sentido se han pronunciado las Sentencias de la AP Asturias de 17 de febrero de 2014  o la de AP Madrid de 31 de marzo de 2011 .
Cuarta. En consecuencia, si pueden convocar resulta correcto legalmente que, con o sin la conformidad del Presidente, el secretario colabore en la remisión de la convocatoria, facilitando datos personales, domicilios, morosos, etc., es decir, que actúe igual que cuando se convoca por el Presidente, incluso es perfectamente posible que la propia citación se haga por este cargo administrativo, indicando, en vez de “por orden del Presidente”, que “a solicitud de la cuarta parte o del 25 % de los propietarios”, comprobando previamente que esta suma de coeficientes o número de propietarios tiene lugar, pero sin que sea necesario que se haga un examen pericial de las firmas. Desde luego, si no se alcanzan esos porcentajes, no cabe pedir su colaboración en nada, pues los solicitantes no cumplen con el quorum que la Ley establece.
A tal efecto, conviene aclarar que el representante de la propiedad puede firmar en nombre del titular, tanto aquí como en las votaciones, señalando como muestra las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de abril de 1991  y de 5 de febrero de 1999  y la de la AP Alicante de 22 de mayo de 2008 .
Quinta. En todo caso, en este y en cualquier otro, convocando el Presidente o los propietarios, debe quedar claro que la Junta y los acuerdos adoptados en la misma son válidos en principio, aunque no se hayan cumplido todos los requisitos legales.
En consecuencia, la postura del anterior Presidente y secretario-administrador (que hayan podido ser destituidos) o cualquier otra decisión de la Junta va adelante con todas las consecuencias, salvo que un propietario que hubiera votado en contra en la asamblea o que haya estado ausente (normalmente el mismo Presidente) impugne judicialmente en la forma y plazos que determina el art. 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Aun así, repetimos, los acuerdos serán válidos y ejecutivos, conforme al apdo. 4 de dicho precepto, salvo que el Juez, a petición de parte y cumpliendo los requisitos previstos al respecto en la Ley Enjuiciamiento Civil, decrete su paralización. Es una decisión judicial que raras veces se produce.
Sexta. La cuestión fundamental posterior es determinar si hay motivos de nulidad o anulabilidad, aunque, repetimos, solo compete hacerlo al Juez de Instancia correspondiente en el juicio ordinario de impugnación antes mencionado, pero nunca a uno o a varios propietarios, aunque sean, como antes se ha apuntado, el Presidente y otros cargos cesados, pero no el administrador, si no es a la vez comunero. Insistimos, la actitud de los disconformes, en cualquier circunstancia de acuerdos contrarios a sus intereses, independientemente de quien haya convocado la Junta, no puede ser otra que:
1. Acudir al proceso judicial correspondiente de impugnación del citado art. 18 LPH, siempre que se den circunstancias allí previstas, concretamente a través del proceso ordinario previsto en el art. 249.1.8.º LEC.
2. Conseguir el 25 % de las cuotas o la cuarta parte de los propietarios y convocar otra Junta de la Comunidad, aplicando el mismo rasero que ellos han sufrido, con el fin de que la nueva asamblea ratifique o modifique los acuerdos donde existe disconformidad.
Séptima. Lo que se indica al principio del punto anterior sobre “nulidad” o “anulabilidad”, necesita una aclaración importante. En el régimen de propiedad horizontal no hay acuerdos “nulos de pleno derecho”, son simplemente anulables, precisamente porque el art. 6.3 del Código Civil establece que eso ocurrirá si la propia norma específica determina otra postura, y es lo que hace precisamente el art. 18.1 de la repetida Ley de Propiedad Horizontal, que exige la impugnación de parte cuando se haya infringido la propia Ley. En tal sentido y como muestra la más reciente Sentencia del Tribunal Supremo, que confirma la doctrina anterior, de 5 de marzo de 2014  o la de este mismo Tribunal de 11 de octubre de 2007 .
Conviene aclarar que si el acuerdo es relativo a normativa de otra Ley diferente, por ejemplo, de la Seguridad Social, entonces sí que se estaría ante acuerdos nulos de pleno derecho (por ejemplo, contratar a un portero sin seguridad social o pagando sin nómina, etc.), como señala la Sentencia del TS de 11 de junio de 2010 .
Octava. Queda pendiente aclarar la postura de un administrador profesional que es cesado en ese tipo de Junta, sin justificación alguna por parte de esta. La contestación es la misma que si su nombramiento es revocado antes de que haya trascurrido el plazo para el que fue contratado o el fijado en el art. 13.7 LPH, con fundamento en el art. 1.729 del Código Civil, es decir, debe ser objeto de indemnización, que normalmente es lo que falta para acabar esa anualidad natural, salvo que, como antes se indica, su actuación merezca la destitución. Este criterio es mantenido por toda la jurisprudencia, señalando como muestra las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 2 de junio de 2012  y de 7 de julio de 2012.
Soy de la opinión que la negativa de colaborar con los convocantes puede ser tenida como actuación negligente, y se le puede pedir responsabilidad en caso de demora voluntaria en la entrega de documentación, siempre que ello cause un detrimento económico para la Comunidad.
Otra cosa es que la actuación profesional y de cortesía del cesado y del designado no sea siempre cordial y amistosa, pero esto es algo ajeno a la Comunidad y que, en su caso, debía ser denunciado y estudiado por las normas de los propios Colegios de Administradores, pero, desde luego, sin capacidad para modificar los acuerdos de la Junta de Propietarios.
Conclusiones
1. Son válidas las convocatorias de los propietarios directamente, sin necesidad de permiso previo o consentimiento del Presidente, art. 16.1 LPH.
2. Son de validez los acuerdos adoptados, con o sin defectos de cualquier tipo, salvo que haya impugnación judicial y el Juez conceda la razón a los impugnantes, dentro de los plazos del art. 18 de la misma Ley de Propiedad Horizontal.
3. No a hay suspensión cautelar, salvo que se pida en la propia demanda de juicio ordinario y el Juez lo decrete, algo que sucede en muy contadas ocasiones. Art. 18.4 de la repetida LPH.
4. Existe derecho de indemnización al administrador profesional si se ha incumplido el plazo contractual o el previsto en el 13.7 de la reiterada LPH, conforme al art. 1.729 del Código Civil, salvo que su actuación sea merecedora de dicha dimisión.

El Administrador sólo puede convocar Junta de Propietarios si lo hace siguiendo instrucciones del Presidente y así se refleja en la convocatoria.

El problema en el caso consultado es que en la Comunidad hay un descontento con el Presidente y la administradora, por lo que los propietarios que representan más del 25 % le han pedido por carta que convoque una Junta.
Se tiene conocimiento de que a dicha Junta no van a asistir ni el Presidente ni la administradora y que no van a facilitar información ni documentación de ningún tipo. Los propietarios convocantes no tienen en su poder ni una relación de morosos ni las direcciones de muchos propietarios que no viven en la Comunidad.
Desde luego, ni la administradora ni el Presidente tienen justificación alguna para no facilitar los datos de los demás comuneros con el objeto de convocar la Junta, pues, si bien aquellos están sujetos a la normativa de protección de datos, como se deriva de lo dispuesto en el art. 11.2 a) de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, será legítima la cesión de los datos de los demás comuneros al resto cuando dicha cesión sea realizada para el cumplimiento de los fines previstos en la Ley de Propiedad Horizontal. Este es el criterio general reconocido por la propia Agencia Española de Protección de Datos, es decir, facilitar datos de los propietarios dentro del ámbito de la Comunidad no lleva consigo ninguna infracción, siempre que los mismos sean utilizados exclusivamente para las cuestiones relativas al régimen de propiedad horizontal, de ahí que no vemos problema en que la administradora o el Presidente faciliten aquellos siempre que sea para estos fines.
En cualquier caso, aquellos propietarios tienen completa capacidad para convocar la Junta conforme al art. 16 LPH y, además, existe responsabilidad del secretario-administrador por no facilitar los datos de los propietarios para que se puedan cumplir los requisitos de los arts. 15 y del citado 16, en cuanto a domicilio, morosos, etc.
Desde luego, lo que se acuerde en cualquier Junta convocada con los requisitos legales, en este caso por el 25 % de las cuotas de participación, siempre es válido, sin perjuicio de que los propietarios disidentes puedan impugnar judicialmente el acta, pero, antes de que haya resolución judicial (en este caso, creemos que sería favorable a los propietarios que han convocado), hay que cumplir con lo que se acuerde en todos los sentidos, ya sea destituir al Presidente y al administrador, etc.

Sin duda, el Secretario debe facilitar colaboración y datos de los propietarios, cuando la Junta se convoca por el 25% de los comuneros, en cuotas o en número, pues esta posibilidad de convocatoria está recogida legalmente en la Ley. Este número de propietarios que así lo soliciten se equiparan en poder de convocatoria al Presidente.

El Secretario y el Administrador son cargos auxiliares de la Comunidad, no del Presidente, por lo que están obligados a cumplir con las normas jurídicas, entre ellas la de colaborar con los propietarios que convocan una Junta.

De este modo la normativa da la posibilidad a los propietarios de organizarse y no estar supeditados siempre a que el Presidente desee o no convocar una reunión o a tratar o no un tema en concreto.

Sí. Establece el art. 16.2 LPH que “la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.”

El art. 18.2 y 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se está refiriendo a los supuestos de impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta, respecto de los cuales los “ausentes por cualquier causa” podrán impugnar los mismos en el plazo de tres meses o de un año según los casos.

El art. 17.1.8 de la LPH. hace mención, no a ningún tipo de impugnación, sino a la simple discrepancia que la Ley permite a los ausentes, en aquellos acuerdos de gran importancia, a fin de evitar que su voto, en contra de su voluntad se compute como favorable al acuerdo.

En cualquier caso, es absolutamente necesario que el ausente haga constar su disconformidad o negativa en el plazo de treinta días para luego poder impugnar, pues en caso contrario su silencio se considera favorable.

El Art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece la posibilidad de subsanar los defectos o errores de un acta, siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes (presentes o representados) y los acuerdos adoptados con indicación de los votos a favor y en contra; así como las cuotas de participación. En consecuencia, si la alegación del propietario al contenido del acta versa sobre la solicitud de subsanación de defectos o errores que contenga, se establece que dicha subsanación debe efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de Propietarios; ya que es a está, a quien corresponde ratificar si procede la subsanación solicitada.

Si por el contrario, la alegación del propietario al contenido del acta versa sobre su discrepancia en la adopción de determinados acuerdos; ya sea porque los considere contrarios a Ley o a los estatutos o resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o supongan un grave perjuicio para algún propietario, deberá proceder directamente a la impugnación ante los Tribunales de Justicia del correspondiente acuerdo, ya que la mera alegación al contenido de un acta sin ejercitar su impugnación ante los Tribunales no tendría en principio virtualidad alguna, dada la vigencia del principio de ejecutividad de los acuerdos adoptados. La ley establece unos plazos para la impugnación ante los Tribunales de tres meses desde que se adoptó el acuerdo por la Junta, y otro plazo de un año para aquellos acuerdos contrarios a Ley o los estatutos.

El art. 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece un plazo de diez días naturales siguientes a la reunión, exclusivamente para cerrar el acta con las firmas del Presidente y de Secretario, pero no para remitir la misma a los distintos propietarios.

Es decir, la ley no determina plazo alguno para la comunicación del acta, aunque razones de prudencia indican que tal remisión deberá efectuarse una vez firmada y cerrada aquélla, salvo que alguna causa pudiese justificar el retraso.

Debe recordarse por último que esta notificación ha de hacerse utilizando el sistema del art. 9 h), pudiendo llegar a bastar, por lo tanto, con la colocación de un ejemplar del acta en el tablón de anuncios de la Comunidad para que sirva de comunicación a todos los titulares que no les haya llegado por la vía ordinaria.

El acta debe cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario. Si se trata de la primera acta (aquella en la que se constituye una Comunidad), ésta deberá ser firmada por quien en la misma haya actuado como Presidente o Secretario.

En el supuesto de que se trate de Juntas en las que se procede al cambio de tales cargos directivos, serán los que cesan en su cargo, los que efectivamente han presidido la Junta, los que deben firmar.

Si el Presidente saliente se negara a ello, o tiene una imposibilidad justificada para no firmar, será posible que firme el nuevo, que no presidió, siendo nuestro criterio que entonces deberá hacerse constar las circunstancias que concurren a estos efectos.

En general el propietario moroso no puede impugnar los acuerdos en Junta, salvo cuando se trate de los que inciden precisamente en la forma de reparto de los gastos.

La STS de 22 de octubre de 2013 fija la doctrina jurisprudencial sobre el alcance de la excepción en estos térmimos: «Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el “especialmente establecido” en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia»

Es muy dudoso que el acuerdo de la Junta fijando una cantidad por la constitución de servidumbres en el local, debido a que se acordó igualmente instalar ascensor en la Finca, se pueda considerar como un acuerdo que obligue al propietario a la impugnación sobre dicho importe, sobre todo cuando ha contestado en plazo que no estaba conforme con la misma y tampoco con la cantidad.
Como quiera que, de todas formas, hay que acudir al juicio ordinario (art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), nuestro criterio es que la Comunidad pida en dicho procedimiento todo de una vez, pues es posible, a tenor de los arts. 71 y 72 de dicha LEC, incluyendo en la demanda al arrendatario, ya que una de las cuestiones importantes es conseguir el permiso para entrar y trabajar en el local.
Las peticiones de la demanda deben ser:
a) Que el acuerdo de instalación de ascensor es válido y ejecutivo porque se alcanzó el quórum que el art. 17.2 LPH establece, con obligación de que paguen todos los propietarios.
b) Que, a tenor del art. 9.1 c), el propietario del local está obligado a aceptar la servidumbre, aunque a tal fin hacemos constar que, si ello quitara mucho valor al local, quizá tal servidumbre no se pudiera constituir, a tenor de la Sentencia del Tribunal Supremo 844/2010, de 22 de diciembre (SP/SENT/539056), entre otras.
c) Y que el valor calculado de dicha servidumbre (según informe pericial que hay que adjuntar) es de la cantidad que corresponda.
La defensa del propietario del local será, se supone, en relación con la servidumbre que deja sin valor al local o pidiendo una compensación mucho más alta de lo que ha ofrecido la Comunidad.
Podrá encontrar información sobre el caso consultado en www.sepin.es, concepto “Servidumbres Instalación Ascensor”.

Con independencia de que esto se haya hecho de forma “material” hace años, para que pueda llevarse a cabo ahora la correspondiente escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, es necesario el acuerdo en Junta de los 3/5 de propietarios y cuotas, conforme establece el art. 10.3 b) LPH, aparte de la necesidad de contar con permiso administrativo, algo ajeno a la Comunidad, pero que será exigido por el Registro, donde es conveniente consultar previamente todos los pasos, así como con la propia notaría para evitar cualquier problema posterior al permiso de la Junta.

El problema estará en determinar cuando un propietario es moroso a estos efectos, esto es, a un propietario se le puede privar de su derecho a votar si es moroso en el momento de la celebración de la Junta.

Por tanto, no debemos atender tan solo al hecho de que conste como tal en la convocatoria de la Junta, pues desde entonces al día de la celebración ha podido pagar.

Así, el momento de fijar esta situación ha de ser al iniciarse la reunión, por lo que de seguir con esta condición no podría ejercer su derecho de voto ante la Junta, salvo que acredite haber impugnado judicialmente esas deudas que mantiene con la Comunidad, como señala el art. 15.2, de la Ley de Propiedad Horizontal pues aquí la suspensión del derecho queda sin efecto hasta que se resuelva en firme el tema judicialmente.

De ninguna manera se pueden emplear este tipo de medidas a quien no paga la cuota de la Comunidad, ya que en la propia Ley ya se establecen las fórmulas concretas de reclamar o sancionar, por ejemplo, con la privación del derecho de voto en el caso de morosidad. Por lo que si la Comunidad utiliza la vía de hecho, el afectado puede acudir a la denuncia por coacciones, como de hecho ha ocurrido en varias ocasiones, con problemas para el Presidente y Administrador, si éstos fueran los que dieron la orden.

Lo que sí sería viable es aprobar una modificación de los estatutos limitando a los deudores el acceso a determinados servicios, siempre que éstos no fueran esenciales para el disfrute de la vivienda, por ejemplo, sí se podría limitar el acceso a la piscina o al uso de las pistas de padel.

El art. 21.1 LPH instaura para la exigencia judicial del cumplimiento de las obligaciones de contribuir al pago de las cuotas por gastos comunes y fondo de reserva del art. 9.1.e) y f) LPH, el proceso monitorio de la propiedad horizontal.

Se utiliza para perseguir el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, siempre que se acredite mediante certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de propietarios. Esta liquidación certificada debe expedirse por quien actúe como Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La certificación del Secretario de la Comunidad no prueba la existencia de deuda, sino que son los documentos a que hace mención el art. 812 LEC los que acreditan la deuda dineraria en virtud de la cual pueda accederse a este proceso especial, pero no que sean bastantes por sí solos para adverar la certeza del crédito en caso de oposición y posterior juicio declarativo, sin que puedan obviarse las reglas de la carga de la prueba que señala el art. 217 LEC (SAP Granada -4.ª- de 14 de octubre de 2003, rec. 1105/2002).

Puede acordarse el embargo preventivo de los bienes del deudor como medida cautelar típica del art. 727.1.ª LEC, y específicamente se contempla que la Comunidad no tenga que prestar caución, excepcionándose uno de los presupuestos institucionales de la tutela cautelar, imponiéndose que la caución sustitutoria del deudor sea aval bancario por el importe del embargo (art. 21.5 LPH).

Sí. Establece el art. 16.2 LPH que “la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.”

En general el propietario moroso no puede impugnar los acuerdos en Junta, salvo cuando se trate de los que inciden precisamente en la forma de reparto de los gastos.

La STS de 22 de octubre de 2013 fija la doctrina jurisprudencial sobre el alcance de la excepción en estos térmimos: «Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el “especialmente establecido” en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia».

Por supuesto que el Administrador puede reclamar judicialmente las cantidades debidas por los propietarios en concepto de participación en los gastos necesarios para el mantenimiento del inmueble.

Esa legitimación la otorga la Ley de Propiedad Horizontal española, bastando que la junta de propietarios le autorice por acuerdo de mayoría simple para realizar esa actuación.

Ahora bien, el ámbito y alcance de este encargo concreto no se extiende a cualquier acción distinta a la reclamación de cantidad impagadas. Para cualquier otra actuación distinta a la mencionada la legitimación está claramente atribuida al Presidente de la Comunidad.

Podemos indicar que el criterio general de la jurisprudencia es que la prescripción de los gastos comunes es de quince años, siendo minoritaria la postura de que sean los cinco años, ya que este último precepto sólo previene el pago que se debe a terceros, y desde luego a la Comunidad nunca puede tener este concepto en los gastos comunes donde el propietario deudor, como el resto, es parte integrante de la misma.

Dicho plazo de prescripción es el mismo ya sean cuotas ordinarias como extraordinarias.

Sí. Establece el art. 9 i) LPH que cada propietario deberá “comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.”

Normalmente, los Juzgados admiten que el requerimiento se haya hecho únicamente al propietario que habitualmente acude a las Juntas, paga los recibos, etc., pues digamos que es la cabeza visible de la cotitularidad, pero es mejor que se comunique también a su cónyuge, pues así es seguro que el proceso irá adelante y se admitirá el embargo preventivo del piso o local, conforme al art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, toda vez que este precepto (apdo. 2) habla en plural de los “propietarios”.

Así pues, es preferible perder tiempo antes del juicio con el nuevo requerimiento y llegar al monitorio cumpliendo toda la tramitación y tener seguridad en el embargo (de la otra manera es muy difícil que el Juez lo establezca, aunque se pida en el escrito de demanda), aparte de que esos gastos se pueden cargar a los morosos, conforme reconoce el citado art. 21 LPH.

El art. 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece un plazo de diez días naturales siguientes a la reunión, exclusivamente para cerrar el acta con las firmas del Presidente y de Secretario, pero no para remitir la misma a los distintos propietarios.

Es decir, la ley no determina plazo alguno para la comunicación del acta, aunque razones de prudencia indican que tal remisión deberá efectuarse una vez firmada y cerrada aquélla, salvo que alguna causa pudiese justificar el retraso.

Debe recordarse por último que esta notificación ha de hacerse utilizando el sistema del art. 9 h), pudiendo llegar a bastar, por lo tanto, con la colocación de un ejemplar del acta en el tablón de anuncios de la Comunidad para que sirva de comunicación a todos los titulares que no les haya llegado por la vía ordinaria.

De acuerdo con el art. 3 de la Ley 31/1995, de 8 de Noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales, tanto ésta como sus normas de desarrollo son de aplicación en el ámbito de las relaciones laborales reguladas en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, y ello incluye a las comunidades de propietarios de edificios con uno o varios empleados, para los que la Ley de Prevención de Riesgos Laborales ni sus normas de desarrollo contienen ninguna disposición particular que rebaje las exigencias establecidas en cuanto a la seguridad y a la protección de la salud de los trabajadores.

Sí. El primer año de funcionamiento de la comunidad el fondo de reserva estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad, no pudiendo ser inferior al 5% los años siguientes.

Sí es obligatorio facilitar los datos de los propietarios y los que se conozcan de los mismos a la Administración Tributaria, sin que con ello la Comunidad cometa ninguna infracción, todo lo contrario, cumple con los preceptos legales.

Ahora bien, eso no significa que tenga obligación de dar algo que no dispone, por ejemplo los Documentos, los domicilios no facilitados, etc.. En definitiva, que la Comunidad debe entregar lo que tiene, indicando que no puede garantizar incluso que sean los auténticos propietarios, pues puede ocurrir que en el Registro figuren otras personas.

De ahí que se deba entregar una relación de propietarios, con dicha advertencia, a la vez que se pone de manifiesto que no consta el documento ni el domicilio, siempre que ello sea así.

Suele ser práctica habitual en muchos casos que, en una promoción de obra nueva, el comprador de un inmueble suscriba previamente con el promotor un documento privado de compraventa en el que, entre sus cláusulas, se establezca una delegación por parte del comprador en favor del promotor para constituir la Comunidad de Propietarios convocando de este modo la primera Junta de Propietarios. Tambien suele ser frecuente que el promotor en base a la delegación o autorización anteriormente apuntada, contacte con un Administrador de Fincas a fin de que sea este quien se ocupe provisionalmente de realizar las gestiones preliminares, hasta su posible ratificación o no en la primera Junta de Propietarios. Si por cualquier circunstancia el promotor no se ocupase de lo anterior, tendrán que ser la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que al menos representen el 25 % de las cuotas de participación quienes convoquen la primera Junta, con indicación del orden del día o asuntos a tratar. Cualquier propietario puede proponer en Junta de Propietarios para su nombramiento al Administrador de Fincas que tenga por conveniente.

Según la normativa, una comunidad de propietarios debe celebrar reunión al menos una vez al año (Junta Ordinaria) para la aprobación de los presupuestos, y de las cuentas y para elegir o renovar los cargos de gestión.

Si no se celebra dicha Junta, un número de propietarios que represente al menos el 25% de las cuotas de participación puede solicitar que se celebre la reunión. Deben remitir un escrito al Presidente y al Administrador incluyendo los puntos del orden del día que quieren que se traten.

Además, si no se alcanza dicha mayoría del 25% el propietario o propietarios interesados, no tendrán otra alternativa que acudir a los Tribunales y exigir la preceptiva convocatoria anual.

Sí, si es solicitado por una persona con minusvalía o mayor de 70 años y el importe total de las obras no es superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Establece el art. 10.2 LPH que “la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El supuesto más variado que es, además, muy usual y conflictivo: la instalación de un ascensor nuevo, por tres diferentes métodos:

– Forzosamente acordándolo la Junta, por exigirlo cualquier persona que deba acceder o moverse en el inmueble, y esté aquejado de discapacidad o sea mayor de setenta años, con arreglo al sistema de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, pagando todo el gasto el solicitante.

– Por mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios -computándose votos favorables de los ausentes que, citados, no discrepen en treinta días-, en tanto que la instalación de ascensor ha sido objeto de previsión expresa por la reforma de la Ley 8/2013 en el nuevo art. 17.2 en relación al art. 17.8 LPH, corriendo el gasto a cargo de todos los propietarios -sin perjuicio de que pueda utilizarse el conducto del art. 10.1 b) con un importe máximo de 12 mensualidades ordinarias por propietario-.

– Por acuerdo alcanzado con los votos favorables de las tres quintas partes de propietarios y cuotas -sin computar ausentes-, pero participando en el gasto sólo los que están a favor de la instalación, y no los disidentes.

Téngase en cuenta además que el ascensor es el caso típico de exención de contribución a un gasto común para los locales y semisótanos en planta baja: según reiterada doctrina jurisprudencial (por todas, STS de 6 de mayo de 2013), la exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución.

Ahora bien, también tiene declarado la jurisprudencia (STS de 10 de febrero de 2014) que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez (no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble,); confirmando la STS de 23 de abril de 2014 la aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tenga por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.

Sin perjuicio de las funciones concretas que la Comunidad de Propietarios pueda pactar libremente con su Administrador en el correspondiente contrato que se suscriba al efecto, la Ley establece las obligaciones del Administrador.

No obstante lo anterior y como quiera que en la practica los cargos de Administrador y Secretario suelen acumularse en una misma persona, es lógico que el Administrador-Secretario a solicitud de cualquier propietario certifique los gastos concretos de su componente, ya que es el Secretario a quien incumbe expedir la citada certificación.

Los honorarios profesionales de Administrador como gastos generales que son, deben distribuirse a los comuneros con arreglo al coeficiente de participación fijado en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal del edificio, salvo que por acuerdo adoptado válidamente en Junta General se apruebe la distribución por cantidad fija o variable a cada uno de los componentes de la Comunidad.

Toda persona que de modo profesional y con los requisitos necesarios dedique su actividad a la administración de fincas está sujeta al cumplimiento de facturación por sus servicios, por lo que deberá proceder a liquidar a la comunidad que administra los honorarios que devengue en función de esa actuación. Estos honorarios se facturarám añadiendo el IVA, estando éstos en su caso afectos a retención de IRPF.

La obligación del citado cargo de llevar las cuentas y guardar la documentación a disposición de los titulares, que se recoge en la Ley, debe de interpretarse en el sentido de que las debe presentar, explicar y entregar, en su caso, a la Junta de Propietarios o a los representantes legales, especialmente al Presidente.

De este modo, ante el cese deberá entregar toda la documentación ya que se habrá cumplido con un arrendamiento de servicios o con un mandato, de tal forma que el profesional no es titular ni dueño de nada, simplemente cumplía con sus funciones,

No existe un derecho del Administrador para que pueda disponer o ser el titular de una documentación o cuentas que son propiedad de la Comunidad, una vez cumplida la misión encomendada.

Por otra parte, es exigencia legal, por lo menos a los efectos fiscales, que los documentos se guarden los años precisos, criterio que creemos deben cumplir también las Comunidades de Propietarios. Partiendo de esta base consideramos correcto que la Comunidad pida al anterior Administrador que le entregue todos los documentos, cuando menos de esos cinco últimos años, no se trata de revisar ninguna cuenta, simplemente de disponer de los justificantes que pueden servir, en su caso, para evitar una reclamación por impago S. Social, del Portero o Conserje, etc.

Sin duda, por lo menos según nuestro criterio, el Secretario debe facilitar colaboración y datos de los propietarios, cuando la Junta se convoca por el 25% de los comuneros, en cuotas o en número, pues esta posibilidad de convocatoria está recogida legalmente en la Ley. Este número de propietarios que así lo soliciten se equiparan en poder de convocatoria al Presidente.

El Secretario y el Administrador son cargos auxiliares de la Comunidad, no del Presidente, por lo que están obligados a cumplir con las normas jurídicas, entre ellas la de colaborar con los propietarios que convocan una Junta.

De este modo la normativa da la posibilidad a los propietarios de organizarse y no estar supeditados siempre a que el Presidente desee o no convocar una reunión o a tratar o no un tema en concreto.

Esta cuestión mezcla dos conceptos que aunque relacionados, no van necesariamente unidos. La Comunidad de Propietarios puede decidir un reparto igualitario de los gastos de los servicios comunes, independientemente de los coeficientes de participación que se establecen en la Escritura de la Compraventa adjudicados a cada vivienda.

Esto no quiere decir, por lo tanto, que en el Acta no se vayan a tener en cuenta los coeficientes a la hora de la toma de decisiones. Aquí, regirá siempre el principio de doble mayoría.

Es importante reflejar en el Acta el sentido de las votaciones con sus coeficientes de participación ya que si alguno de los propietarios que asistieron a la Junta quisiera impugnar alguno de los acuerdos debe haber votado en contra.

La instalación del ascensor, requiere la aprobación por la mayoría del total de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Otra cosa, que seguramente se esté dando en algunas Comunidades, es que los bajos y locales tenga un porcentaje elevado, esto es, necesario para obtener el acuerdo, al que está claro se opondrán por suponer un gasto y no obtener beneficio alguno, por lo que la Junta, si realmente desea la instalación exonerará a los propietarios que no lo van a utilizar y de este modo se podrá obtener el acuerdo al votar a favor éstos últimos pero, repetimos, salvo que esto se decida en Junta, todos deberán abonar el importe que la nueva instalación suponga.

Es muy dudoso que el acuerdo de la Junta fijando una cantidad por la constitución de servidumbres en el local, debido a que se acordó igualmente instalar ascensor en la Finca, se pueda considerar como un acuerdo que obligue al propietario a la impugnación sobre dicho importe, sobre todo cuando ha contestado en plazo que no estaba conforme con la misma y tampoco con la cantidad.
Como quiera que, de todas formas, hay que acudir al juicio ordinario (art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), nuestro criterio es que la Comunidad pida en dicho procedimiento todo de una vez, pues es posible, a tenor de los arts. 71 y 72 de dicha LEC, incluyendo en la demanda al arrendatario, ya que una de las cuestiones importantes es conseguir el permiso para entrar y trabajar en el local.
Las peticiones de la demanda deben ser:
a) Que el acuerdo de instalación de ascensor es válido y ejecutivo porque se alcanzó el quórum que el art. 17.2 LPH establece, con obligación de que paguen todos los propietarios.
b) Que, a tenor del art. 9.1 c), el propietario del local está obligado a aceptar la servidumbre, aunque a tal fin hacemos constar que, si ello quitara mucho valor al local, quizá tal servidumbre no se pudiera constituir, a tenor de la Sentencia del Tribunal Supremo 844/2010, de 22 de diciembre (SP/SENT/539056), entre otras.
c) Y que el valor calculado de dicha servidumbre (según informe pericial que hay que adjuntar) es de la cantidad que corresponda.
La defensa del propietario del local será, se supone, en relación con la servidumbre que deja sin valor al local o pidiendo una compensación mucho más alta de lo que ha ofrecido la Comunidad.

Todo ello necesita del “quorum” de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas, conforme al art. 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, así como de un permiso administrativo.
En cuanto a que un piso se destine a local, sin existir prohibición alguna en el Estatuto, el criterio de la jurisprudencia es afirmativo en términos generales, pero siempre con cierta cautela, concretamente que ello no suponga una molestia para la Comunidad o un gasto superior de los servicios comunes. Por ejemplo, un despacho profesional sí, incluso una sastrería, pero no una tienda que lleve consigo un considerable aumento de visitas utilizando los elementos comunes. Como todo esto es valorable subjetivamente, es difícil hacer un diagnóstico certero.

Si solo fuera la segunda cuestión (agregación interna) sin afectar a la estructura del inmueble, podría aplicarse el art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto a no ser necesario contar con el Visto bueno (o el silencio) de los propietarios ausentes, siempre que no afecta a servicios y elementos comunes, es decir, que sería suficiente la aprobación por los 3/5 de los asistentes, a pesar de que el art. 10.3 b) de la actual LPH, exige siempre ese porcentaje del total. Esos preceptos son, hasta punto, contradictorio, estando SEPIN más a favor siempre de que participen todos, en persona o a través de notificación, pero al respecto hay posturas encontradas.

Pero si también se trata de conexión y unión con local de otro edificio, entonces hay que romper muros y se afecta a la estructura general y no nos podemos quedar solo con el concepto de”aprovechamiento independiente”. Consideramos que entonces los 3/5 del total hay que conseguirlos con los asistentes y con la comunicación a todos los demás, esperando la contestación, que será positiva sino hay contestación en el plazo de 30 días, como indica el citado art. 17.8.
Y aunque no es cuestión de la Comunidad también necesita, a tenor del art. 10.3 b) autorización administrativa.

En el Título Constitutivo debe figurar que los pisos tienen una plaza de garaje, pues en otro caso la descripción del edificio estaría mal.
Pues bien, la “independencia” del garaje supone que hay que darle coeficiente, ya que así lo dispone el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que supone modificar el resto. En consecuencia, se impone la unanimidad, aplicando el art. 17.6 de la misma LPH.
Como en el fondo se trataría de una “segregación”, a tenor del art. 10.3, creemos que el permiso administrativo es necesario, aunque sobre el particular cada ayuntamiento tiene un criterio. Así pues, si se adoptara el acuerdo unánime habría que consultar para obtener el permiso o escrito donde se diga que no es necesario, a los efectos de que puedan registrarse las modificaciones.

Con independencia de que esto se haya hecho de forma “material” hace años, para que pueda llevarse a cabo ahora la correspondiente escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, es necesario el acuerdo en Junta de los 3/5 de propietarios y cuotas, conforme establece el art. 10.3 b) LPH, aparte de la necesidad de contar con permiso administrativo, algo ajeno a la Comunidad, pero que será exigido por el Registro, donde es conveniente consultar previamente todos los pasos, así como con la propia notaría para evitar cualquier problema posterior al permiso de la Junta.

1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 90, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), el citado tributo se exigirá al tipo impositivo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. El artículo 91, apartado uno.3.número 1º de la citada Ley determina que se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento a “las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados. Se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización”.

2.- Por su parte, el artículo 20, apartado uno, número 22º, letra B), de la misma Ley 37/1992, dispone que a los efectos de esta Ley, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que reúnan los siguientes requisitos: “1.º Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. 2.º Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo”. Este Centro directivo ha desarrollado en numerosas consultas (por todas las consultas números V2326/14, de 9 de septiembre de 2014 y V1946/14, de 17 de julio de 2014 entre otras) las condiciones y requisitos para determinar si las obras realizadas pueden considerarse como de rehabilitación de edificaciones, por lo que se le remite a las mismas. De acuerdo con la información contenida en el escrito de consulta, las ejecuciones de obra objeto de consulta corresponden a obras de reparación de filtraciones y humedades en la fachada de un edificio de viviendas. Parece claro, de acuerdo con las condiciones anteriormente señaladas, que las obras objeto de consulta, si bien pueden tributar a tipo reducido dentro del marco global de unas obras de rehabilitación, no pueden calificarse por sí solas como obras de rehabilitación por no cumplir las condiciones señaladas para ser consideradas como tal.

3.- Cuando un proyecto de obras no pueda calificarse como de rehabilitación de acuerdo con los criterios señalados en el apartado anterior de la presente contestación, debe tomarse en consideración lo dispuesto por el artículo 91.uno.2, número 10º, de la Ley 37/1992. Dicho precepto establece que se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento a: “las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos: a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios. b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas. c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.” Esta Dirección General estima que, a efectos de lo dispuesto en el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992, deben considerarse “materiales aportados” por el empresario o profesional que ejecuta las obras de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales que sean necesarios para llevar a cabo las correspondientes actuaciones de renovación o reforma. Además el coste de dichos materiales no debe exceder del 40 por ciento de la base imponible de la operación. Si supera dicho importe no se aplicará el tipo reducido del Impuesto. Este límite cuantitativo trae causa de lo dispuesto por la categoría 10 bis del Anexo III de la Directiva 2006/112/CE del Consejo, de 28 de noviembre de 2006, relativa al sistema común del impuesto sobre el valor añadido, donde se dispone la posible aplicación por los Estados miembros de tipos reducidos a la “renovación y reparación de viviendas particulares, excluidos los materiales que supongan una parte importante del valor del servicio suministrado”. Si se supera dicho límite, la ejecución de obra de renovación o reparación tendrá la calificación de entrega de bienes y, por consiguiente, tributará, toda ella, al tipo general del Impuesto del 21 por ciento. A estos efectos, no resultaría ajustado a Derecho diferenciar, dentro de una misma ejecución de obra calificada globalmente como de entrega de bienes, la parte correspondiente al servicio que lleve consigo con el objetivo de forzar la tributación de esa parte al tipo reducido del Impuesto. En este sentido, los materiales que deben computarse para determinar si una operación tiene la consideración de entrega de bienes o de prestación de servicios serán todos los necesarios para llevar cabo las obras de renovación o reparación correspondientes, incluidas las actuaciones subcontratadas a terceros. No tendrán la referida consideración de “materiales aportados” aquellos bienes utilizados como medios de producción por el empresario que lleve a cabo las operaciones de renovación o reparación, que no se incorporan materialmente al edificio al que la obra se refiere, tales como maquinaria, herramientas, andamios etc. En general, el coste de los materiales es su precio de adquisición a terceros y, en el caso particular de que dichos materiales no sean objeto de comercialización y estos sean obtenidos por la propia entidad consultante como resultado de parte de su proceso productivo, será su coste de producción. De acuerdo con lo expuesto, sólo se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento previsto en el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992, a las ejecuciones de obra de renovación o reparación que se realicen en las condiciones indicadas por el citado precepto que tengan por destinatario a quien utiliza la vivienda para su uso particular o a una comunidad de propietarios de viviendas o mayoritariamente de viviendas. Las operaciones en las que no concurra lo expuesto anteriormente tributarán al tipo impositivo del 21 por ciento. A tal efecto, resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 26 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, aprobado por el Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre (BOE de 31 de diciembre), que dispone que las circunstancias de que el destinatario no actúa como empresario o profesional, utiliza la vivienda para uso particular y que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya concluido al menos dos años antes del inicio de las obras, podrán acreditarse mediante una declaración escrita firmada por el destinatario de las obras dirigida al sujeto pasivo, en la que aquél haga constar, bajo su responsabilidad, las circunstancias indicadas anteriormente.
En cuanto a la condición de destinatario de dicha ejecución de obras, según reiterada doctrina de este Centro Directivo, se debe considerar destinatario de las operaciones aquél para quien el empresario o profesional realiza la entrega de bienes o prestación de servicios gravada por el Impuesto y que ocupa la posición de acreedor en la obligación (relación jurídica) en la que el referido empresario o profesional es deudor y de la que la citada entrega o servicio constituye la prestación. En este sentido, el apartado uno del artículo 88 de la Ley 37/1992 establece que “los sujetos pasivos deberán repercutir íntegramente el importe del Impuesto sobre aquél para quien se realice la operación gravada, quedando éste obligado a soportarlo siempre que la repercusión se ajuste a lo dispuesto en esta Ley, cualesquiera que fueran las estipulaciones existentes entre ellos”. Pues bien, de acuerdo con lo anterior, debe entenderse como destinatario de los servicios de reparación, cuya identificación debe consignarse en la correspondiente factura, a la persona física o jurídica, obligada frente al sujeto pasivo a efectuar el pago de la contraprestación de los mismos, con independencia, en cualquier caso, de quién sea la persona o entidad que efectúe el pago material de dichos servicios.

4.- En cuanto al tratamiento de los locales comerciales incluidos en los edificios de viviendas, hemos de señalar que se consideran incluidas dentro del concepto de renovación y reparación a que se refiere el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992, las ejecuciones de obra realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, lo que incluye las obras de reparación y renovación de las viviendas que lo integran, del propio edificio en su conjunto, y de sus zonas e instalaciones comunes, aunque éstas también lo sean de los locales situados en el edificio y de los garajes situados en el mismo, por lo que se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento a dichas ejecuciones de obra, siempre que se realicen en las condiciones indicadas por el citado precepto, y tengan por destinatario a quien utiliza la vivienda para su uso particular o a una comunidad de propietarios de viviendas o mayoritariamente de viviendas. Sin embargo, no tendrían la consideración de obras de reparación y renovación a que se refiere el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 las ejecuciones de obra realizadas específicamente para la renovación o reparación de los propios locales comerciales, por no cumplir las condiciones señaladas en el mismo. En consecuencia, dichas obras tributarían al tipo impositivo del 21 por ciento.

5.- Por tanto, este Centro Directivo le informa de lo siguiente: Las operaciones de ejecución de obras de reparación de filtraciones y humedades en la fachada de los edificios, en una urbanización de viviendas con una antigüedad mayor de dos años, tienen la consideración de obras de renovación o reparación de edificaciones destinadas a viviendas cuando dichas edificaciones estén destinadas a dicha finalidad, tributando al tipo impositivo del 10 por ciento siempre que se realicen en las condiciones indicadas por el citado precepto, y tengan por destinatario a quien utiliza la vivienda para su uso particular o a una comunidad de propietarios de viviendas o mayoritariamente de viviendas. En cuanto al coste de los materiales aportados para una ejecución de obras de renovación o reparación, hay que señalar que los materiales que deben computarse para determinar si una operación tiene la consideración de entrega de bienes o de prestación de servicios serán todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales que sean necesarios para llevar a cabo las correspondientes actuaciones de renovación o reforma, incluidas las actuaciones subcontratadas a terceros. En el supuesto objeto de consulta, el coste de los materiales es su precio de adquisición a terceros y, en el caso particular de que dichos materiales no sean objeto de comercialización y estos sean obtenidos por la propia entidad consultante como resultado de parte de su proceso productivo, será su coste de producción. Teniendo en cuenta todo lo anterior, si en las obras consultadas la aportación de materiales, tal como se señala en el escrito de consulta, no supera el límite del 40 por ciento referido, y se cumplen el resto de las condiciones señaladas anteriormente, se aplicará a dichas obras el tipo impositivo del 10 por ciento previsto en el artículo 91, apartado Uno.2.número 10º de la Ley 37/1992. En caso contrario, y particularmente cuando la aportación de materiales por el empresario o profesional que ejecuta las obras supera el límite del 40 por ciento referido, el tipo aplicable sería el general del 21 por ciento.

6.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre.

Así, de acuerdo con lo dispuesto en el RDL 9/2015, de 10 de julio (BOE de 11 de julio), con entrada en vigor el 12 de julio y a tenor de lo establecido en el art. 1.Dos, que añade un nuevo apdo. 4 a la Disposición Adicional Quinta de la Ley 35/2006:
“4. No se integrarán en la base imponible de este Impuesto, las ayudas concedidas en virtud de lo dispuesto en el Real Decreto 920/2014, de 31 de octubre, por el que se regula la concesión directa de subvenciones destinadas a compensar los costes derivados de la recepción o acceso a los servicios de comunicación audiovisual televisiva en las edificaciones afectadas por la liberación del dividendo digital”.
De este modo, los propietarios no deberán declarar en el IRPF correspondiente al ejercicio 2015 las subvenciones recibidas para la adaptación de las antenas colectivas al dividendo digital en las Comunidades de Propietarios, es decir, estas ayudas no están sujetas a la declaración del IRPF del próximo año.

Sí, si es solicitado por una persona con minusvalía o mayor de 70 años y el importe total de las obras no es superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Establece el art. 10.2 LPH que “la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El supuesto más variado que es, además, muy usual y conflictivo: la instalación de un ascensor nuevo, por tres diferentes métodos:

– Forzosamente acordándolo la Junta, por exigirlo cualquier persona que deba acceder o moverse en el inmueble, y esté aquejado de discapacidad o sea mayor de setenta años, con arreglo al sistema de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, pagando todo el gasto el solicitante.

– Por mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios -computándose votos favorables de los ausentes que, citados, no discrepen en treinta días-, en tanto que la instalación de ascensor ha sido objeto de previsión expresa por la reforma de la Ley 8/2013 en el nuevo art. 17.2 en relación al art. 17.8 LPH, corriendo el gasto a cargo de todos los propietarios -sin perjuicio de que pueda utilizarse el conducto del art. 10.1 b) con un importe máximo de 12 mensualidades ordinarias por propietario-.

– Por acuerdo alcanzado con los votos favorables de las tres quintas partes de propietarios y cuotas -sin computar ausentes-, pero participando en el gasto sólo los que están a favor de la instalación, y no los disidentes.

Téngase en cuenta además que el ascensor es el caso típico de exención de contribución a un gasto común para los locales y semisótanos en planta baja: según reiterada doctrina jurisprudencial (por todas, STS de 6 de mayo de 2013), la exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución.

Ahora bien, también tiene declarado la jurisprudencia (STS de 10 de febrero de 2014) que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez (no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble,); confirmando la STS de 23 de abril de 2014 la aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tenga por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.

La legislación española establece que el arrendamiento de cualquier elemento común que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, en este caso la vivienda del portero que no se halla en uso, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

No hay ninguna norma al respecto, por lo tanto el propietario nombrado como Presidente en Junta estará obligado a aceptar el cargo.

Pero, si el propietario elegido no está en condiciones físicas, no reside en la finca, o la elección no se ha realizado correctamente, etc., ha de comunicarlo a sus vecinos; en caso de negativa, tendrá que plantearse acudir a los Juzgados.

En el caso de que no haya candidatos al puesto, se decidirá por turno rotatorio o por sorteo.

Otra cuestión a considerar, es que el Presidente de la Comunidad tiene que ser propietario de una vivienda en el edificio. En ningún caso, pueden ser elegidos inquilinos. Cuando el Presidente es una empresa, ésta debe nombrar un representante para esta función.

Corresponde al Vicepresidente de una Comunidad sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

Por lo tanto, en los supuestos en que sustituya al Presidente, no existiendo Secretario o Administrador, le corresponde ejercer las funciones de éstos y por lo tanto debe levantar el acta de una Junta, por ejemplo.

Al igual que ocurre con el Presidente, es requisito básico su condición de propietario, por lo que en caso contrario cualquier acto realizado por el referido Vicepresidente será impugnable judicialmente.

La vigente Ley de Propiedad Horizontal española en su artículo 13.2 establece que el Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo.

El nombramiento es obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo ante el Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.

El hecho por tanto de que tenga arrendados los pisos o que no sea residente permanente en la vivienda que posee no le impide el ejercicio del cargo para el que fue nombrado.

Dada su condición de Presidente de la Comunidad, y a fin de evitar – en la media de lo posible – que se produzcan estas situaciones, considero que la Comunidad debería aprobar en la correspondiente Junta que convoque al efecto, una reglamentación que tenga por objeto regular precisamente los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. A esta normativa de tipo de interno se le denomina normas de régimen interior.

Estas normas obligan a todo titular, y bajo ningún concepto pueden contravenir la Ley ni los estatutos. Una vez aprobadas Vd. dispondrá de mayor autoridad frente a la hija de un propietario, dado que tendrá como cobertura o soporte la normativa aprobada por la Comunidad.

En cuanto a la documentación que deben facilitarle los anteriores órganos de gobierno de la Comunidad son fundamentalmente el libro de actas, contratos de mantenimiento de los servicios comunes, convocatorias, comunicaciones, justificantes de las últimas liquidaciones, listado de propietarios con direcciones, información sobre recibos pendientes de cobro, detalle de cuentas bancarias de la Comunidad,póliza de seguro,etc.

En definitiva todos los documentos relevantes para la Comunidad. Una vez cesado el administrador-secretario tiene la obligación de facilitar la documentación Comunitaria, no existiendo plazo legal para dicha entrega; pero lógicamente deberá realizarse a la mayor brevedad posible, fin de no crear ningún trastorno a la Comunidad.

El hecho de que un propietario adeude alguna cantidad a la Comunidad, no impide el ejercicio del cargo para el que fue nombrado, Presidente en este caso. Lo que nunca podrá hacer mientras no liquide esas cuotas pendientes es votar en Junta.

En un futuro, podría haber un conflicto de intereses pues será el Presidente el que en nombre de la Comunidad reclame judicialmente a los morosos las cantidades pendientes. Por lo tanto, se las estaría reclamando a él mismo.

La forma de solucionarlo sería, bien a través de la convocatoria de Junta Extraordinaria para el cese de dicho Presidente o acudir a la vía judicial previo acuerdo en Junta, aquí la Comunidad representada por su Vicepresidente.

El acta debe cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario. Si se trata de la primera acta (aquella en la que se constituye una Comunidad), ésta deberá ser firmada por quien en la misma haya actuado como Presidente o Secretario.

En el supuesto de que se trate de Juntas en las que se procede al cambio de tales cargos directivos, serán los que cesan en su cargo, los que efectivamente han presidido la Junta, los que deben firmar.

Si el Presidente saliente se negara a ello, o tiene una imposibilidad justificada para no firmar, será posible que firme el nuevo, que no presidió, siendo nuestro criterio que entonces deberá hacerse constar las circunstancias que concurren a estos efectos.

Por supuesto que el Administrador puede reclamar judicialmente las cantidades debidas por los propietarios en concepto de participación en los gastos necesarios para el mantenimiento del inmueble.

Esa legitimación la otorga la Ley de Propiedad Horizontal española, bastando que la junta de propietarios le autorice por acuerdo de mayoría simple para realizar esa actuación.

Ahora bien, el ámbito y alcance de este encargo concreto no se extiende a cualquier acción distinta a la reclamación de cantidad impagadas. Para cualquier otra actuación distinta a la mencionada la legitimación está claramente atribuida al Presidente de la Comunidad.

La problemática que surge cuando una comunidad de propietarios encarga la limpieza de sus instalaciones a un tercero consiste normalmente en determinar si las partes están unidas por un contrato de trabajo o por uno de arrendamiento de servicios propio del orden civil.

Debe destacarse, precisamente sobre la naturaleza de la prestación de servicios limpieza a favor de una comunidad de propietarios, la doctrina contenida en la STS/IV 25-enero-2000 (rcud 582/1999 ), en la que en un supuesto en el que “celebraron las partes un contrato, que denominaron de arrendamiento de servicios, en virtud del cual la actora debía realizar las tareas de la limpieza de la escalera, una vez en semana o siempre que por circunstancias especiales hubiera de realizarse en mayor numero de veces, limpieza diaria del portal y del ascensor, percibiendo como contraprestación el uso y disfrute del piso entrecubiertas del edificio, cuyo valor en alquiler según mercado seria de unas 80.000 ptas. mensuales. Los trabajos se realizaban sin sujeción a horario, siendo de cuenta de la trabajadora los productos de limpieza hasta el año 1997 a partir de cuya fecha se hace cargo de los mismos la Comunidad, y durante la baja por maternidad, la actora fue sustituida por un familiar suyo “, se declara la indiscutible naturaleza laboral de la relación existente entre las partes, a pesar de los caracteres de libertad de horario y de sustitución esporádica por familiares, razonando con pleno acierto que ” la naturaleza de los contratos no se determina por la denominación que le otorgan las partes sino por la realidad de las funciones que en su virtud tengan lugar, por ello si estas funciones entran dentro de lo previsto en el arto 1.1 ET el contrato tendrá índole laboral cualquiera que sea el nombre que los contratos le dieran. Las funciones o requisitos del contrato son la prestación voluntaria de servicios por cuenta ajena mediante una retribución y dentro de la organización y dirección del empresario. La ajeneidad del trabajo, es decir la atribución de los frutos del mismo a un tercero es indiscutida, como también es clara la retribución en especie del mismo, autorizada por el arto 26 ET aunque no se haya respetado la proporción en el mismo establecida. Y a pesar de que la sujeción a la dirección de la empresa y el carácter personal de la prestación aparezcan disimulados por la libertad de horario y la sustitución esporádica en la prestación de los servicios por familiares, estos caracteres tampoco están ausentes en la relación enjuiciada, pues las instrucciones y dirección de la empresa aparecen en los propios términos del contrato que previene la limpieza en “circunstancias especiales” que naturalmente ha de determinar en cada caso el empresario y dada la naturaleza de los servicios prestados y del empresario, la libertad de horario no significa ausencia de sometimiento en la ejecución del trabajo a la voluntad del empresario, como la sustitución esporádica por familiares no implica, en el tipo de trabajo contratado ausencia del carácter personal de la prestación, pues esta sustitución ocasional también beneficia al empresario como lo muestra que es carácter ordinario que acompaña a los trabajos de empleados de fincas urbanas en los que la continuidad en el servicio prima sobre la prestación personal, constante y sin excepción de trabajo”

Pues bien, el Tribunal Supremo en su sentencia de 20 de enero de 2015 ha ratificado dicha doctrina y señala que la calificación de la relación como laboral ha de hacerse en cada caso en atención a los indicios existentes, valorando principalmente el margen de autonomía del que goza quien presta el servicio.

El Alto Tribunal en sus pronunciamientos entiende que estamos en presencia de una relación laboral pese a que ambas resoluciones la trabajadora disponía de plena de libertad de horaria para la concreción de la prestación del servicio y podía ser sustituida por un familiar en caso de baja y señala como elemento determinante de la laboralidad de la relación, el hecho de que la trabajadora no aporte infraestructura o elementos materiales.

Entendemos que salvo supuestos en los que la persona encargada de los servicios de limpieza posea una infraestructura propia y realice las tareas de limpieza bajo un régimen de auto-organización, no es aconsejable la concertación de los servicios de limpieza con una persona física.

De este modo, no hay ningún sistema legal que permita tener a una persona ajena a la Comunidad, en este caso encargada de la limpieza, sin Seguridad Social, salvo que se contrate a una Empresa Jurídica. Todo lo que se haga, siendo una persona física, es un fraude.

La Comunidad debe tener claro que está sujeta a denuncias y sanciones y a grandes riesgos de indemnización si ocurriera un accidente en el trabajo. Aunque sea a tiempo parcial, esa persona que hace la limpieza de la finca debe estar de alta en la Seguridad social.

Otra cuestión es que sean los mismos propietarios de la Comunidad los que puedan hacerse cargo de la limpieza sin necesidad de tener que estar contratados por la misma, tras la entrada en vigor del Real Decreto 1620/2011. A tenor del art.1 apartado 2 y el apartado 4, se deduce que los propietarios que asumen la limpieza de la comunidad no tienen que ser contratados por la misma, puesto que dichos servicios no se prestan en el ámbito familiar y de manera retribuida, y no constituyen ninguna de las modalidades de las tareas domésticas descritas en el apartado 4. El servicio puede ser prestado por diferentes propietarios por turnos o puede ser asumido por un único propietario, siempre que no medie remuneración, ya que en tal caso, podría existir una relación laboral ordinaria.

El art. 10.1 a) LPH no une seguridad con estructura del edificio, solo hace referencia a la seguridad “básica”. Y esto admite muchas interpretaciones, dependiendo del edificio, de los servicios comunes y privativos, etc. Aunque también hay otras opiniones a este respecto, “La expresión “seguridad” del art. 10.1 a) LPH, ¿se refiere a la estructural o incluye también la de otros tipos, como la necesaria para evitar robos o actos vandálicos?”.
Desde SEPIN entendemos que no son instalaciones obligadas las que tratan de cámaras de vigilancia para evitar actos delictivos, robos, ataques, etc., salvo, como decimos, que se trate de un inmueble de mucha categoría y con problemas reales en este sentido.
De este modo y por lo expueto, la citada instalación necesita, por lo menos a nuestro entender, un acuerdo de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas, aplicando las reglas 3 y 4 del art. 17 de la citada Ley de Propiedad Horizontal.