Las actividades permitidas y no permitidas vienen recogidas de forma general en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Actividades permitidas

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores ni perjudique los derechos de otro propietario. Deberá además, previamente, comunicar las obras en el piso o local a quien represente a la comunidad, no pudiendo en el resto del inmueble realizar alteración alguna y debiendo comunicar la necesidad de reparaciones urgentes al administrador en caso de advertirlas.

Actividades no permitidas

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble aquellas actividades que:

– Estén prohibidas en los estatutos.
– Resulten dañosas para la finca.
– Contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Procedimiento ante actividades no permitidas

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por el artículo 7 LPH, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Acuerdos que requieren unanimidad:

Los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Acuerdos por mayoría especial o cualificada:

Las mayorías cualificadas son las referidas al total de propietarios, independientemente de que la Junta de propietarios se reuna en primera o segunda convocatoria.

a) Supresión de barreras arquitectónicas, incluida la instalación de ascensor

Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

b) Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general

El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

c) Arrendamiento de elementos comunes

El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

d) Acceso a los servicios de telecomunicaciones y aprovechamiento de energías renovables

La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en la LPH, de elemento común.

El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en los párrafos anteriores, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.

e) Nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características

Ningún propietario podrá exigirlas, No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

f) Punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado

La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

Acuerdos por mayoría ordinaria:

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

La Comunidad de Propietarios la constituye el conjunto de titulares (propietarios) de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal.

Se organiza corporativamente y carece de personalidad jurídica, aunque goza de alguno de sus atributos. Se regula por las normas que constan en la escritura de división horizontal, habitualmente los estatutos de la comunidad, que pueden ser desarrollados en forma de reglamento de la comunidad si ésta así lo acordara. Todas estas reglas atenderán a los detalles de la convivencia y a la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.

Como fundamenta la siguiente sentencia de la AP de Madrid, la comunidad de propietarios existe, aún sin constitución formal de la misma, desde el momento del nacimiento de la Propiedad Horizontal, el cual puede producirse incluso antes de que se haya otorgado el Título Constitutivo de la propiedad horizontal, al no depender de la voluntad de los propietarios por venir impuesto por ley.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 20-01-2010 (Extracto)

“[La Propiedad Horizontal]… existe desde el momento en que junto con la propiedad separada de un piso o un local, existe una copropiedad sobre determinados elementos, pertenencias o servicios comunes, admitiendo nuestro ordenamiento jurídico la existencia de comunidades de propietarios de hecho, indicando le son aplicables a las mismas las previsiones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, como se dispone en el Art. 2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, tras su modificación por la Ley 8/99 de 6 de Abril, y se ha venido reiterando en diferentes resoluciones de nuestros Tribunales como en las sentencias de 25 de Marzo de 2004 (recurso de casación 1569/98), 17 de Julio de 2006 (recurso de casación 3532/99) o en la de 23 de Octubre de 2007 (recurso de casación 3071/00).

Es pues la existencia de elementos, pertenencias o servicios comunes lo que justifica y determina la forma especial de propiedad a que se refiere el artículo 396 del Código Civil, propiedad ésta que se caracteriza porque junto con el reconocimiento de un derecho de propiedad separado, exclusivo y excluyente sobre cada piso o local, en tanto que espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente, existe un derecho de copropiedad sobre tales elementos, pertenencias o servicios comunes”.

La cuota de participación, que se atribuye a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, es el módulo que sirve para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos producidas en cada piso o local no alteran la cuota de participación, que solo prodrá modificarse por acuerdo unánime de la comunidad.

Es en el Título Constitutivo (escritura de división horizontal) donde se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial.

Para calcular la cuota de participación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Es la escritura mediante la cual se formaliza la propiedad horizontal.
Su elaboración e inscripción en el Registro de la Propiedad corresponde al propietario único del edificio (generalmente el promotor) antes de iniciarse la venta por pisos y locales o a todos los copropietarios una vez iniciada dicha venta.
El contenido del Título Constitutivo, conforme al art. 5 LPH, deberá:

· Describir el inmueble en su conjunto, expresando las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria.

· Describir cada uno de los pisos y locales, asignándoles un número correlativo, expresando su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

· Fijar la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Son elementos comunes según el artículo 396 del Código Civil todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente.

Estos elementos no son solo inmuebles (cimientos, forjados…) sino que pueden ser cosas muebles (p.e. un elemento decorativo del zaguán), servicios (limpieza…) o derechos (alquiler de elementos comunes).

Cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales (cimentaciones, muros, escaleras…), imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales, y elementos comunes por destino o no esenciales, admitiéndose que estos últimos, entre los que se encuentran las terrazas, garajes o trasteros, pueden ser, por esta razón, “desafectados” de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto.

Todos los elementos comunes, incluyendo los de uso exclusivo de uno o varios propietarios, pertenecen a todos los propietarios en su conjunto, es decir, es la comunidad de propietarios la que ostenta la titularidad de los mismos.

La estructura del edificio esta compuesta por los elementos que forman el ‘esqueleto’ del mismo, constituyendo un elemento común de la finca expresamente recogido en el artículo 396 del Código Civil, por lo que su modificación requiere del acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, como así queda establecido en los artículos 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Componentes de la estructura del edificio

– Forjados: son los planos horizontales que separan verticalmente los pisos. Generalmente están formados por bovedillas y viguetas.
– Pilares: son los elementos verticales que mantienen los forjados.
– Vigas: son los elementos horizontales que reciben el peso de los forjados y lo transmiten a los pilares.
– Muros de carga: son paredes resistentes, diferentes a las de compartimentación y cerramiento.

Uso y mantenimiento
En toda la estructura del edificio es importante evitar las humedades, reparando rápidamente cualquier fuga de agua y si se observan anomalías como fisuras o deformaciones solicitar el dictamen de un técnico.

No deben realizarse perforaciones ni cajeados en los elementos de las estructura sin la supervisión de un técnico competente.
Deben evitarse las sobrecargas en superficies reducidas.
Cualquier actuación en los elementos de la estructura del edificio requiere de la intervención de técnicos competentes.

La constitución de un fondo de reserva por parte de las comunidades de propietarios es una obligación de estas que viene recogida en el artículo 9.1 f) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), determinando que dicho fondo “existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación”.

Con cargo al fondo de reserva, que deberá estar dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento del último presupuesto ordinario de la comunidad, se podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

La titularidad del fondo de reserva corresponde a todos los efectos a la comunidad de propietarios.

Junta de propietarios o asamblea de propietarios, es el órgano de gobierno fundamental de la comunidad de dueños de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Se integra con la reunión de todos los partícipes, pudiéndose constituir válidamente en junta concurriendo menos de la totalidad de los condueños. Los acuerdos, y salvo determinados casos en que se exige la unanimidad de todos los copropietarios, pueden tomarse por mayoría de éstos. En términos generales, la unanimidad se exige para los acuerdos que conllevan la aprobación o modificación de las normas expresadas en la escritura de constitución o en los estatutos. Los condueños se reunirán, al menos, una vez al año para aprobar las cuentas del ejercicio anterior y el presupuesto del siguiente. Los condueños pueden concurrir también por medio de representante.

Se distinguen dos tipos de Juntas de propietarios:

Juntas Ordinarias: para aprobar los presupuestos y cuentas de la Comunidad que deben celebrarse por lo menos una vez al año, convocadas con un mínimo de seis días de antelación.

Juntas Extraordinarias: el resto de juntas para tratar temas diversos. Basta con que la notificación de su celebración llegue a los propietarios con la antelación suficiente.

El cargo de Presidente es el más relevante, único que necesariamente debe cubrirse. Debe hacerse por elección (por el quórum ordinario de mayoría simple) o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. La competencia fundamental y la más relevante es la que le otorga la representación legal de la Comunidad.

Convocatoria Junta de Propietarios

Las normas que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece sobre la convocatoria de las Juntas de Propietarios son imperativas, es decir, de necesario y obligado cumplimiento, por lo que su no cumplimiento podría dar lugar, ante una posible impugnación de los acuerdos, a que el Juez declare nulos los mismos.

Facultad para efectuar la convocatoria a Junta de Propietarios

La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación (artículo 16.1 LPH).

Por tanto están facultados para convocar Junta:

– El Presidente.
– La cuarta parte de los propietarios.
– Un número de propietarios que representen, al menos, el 25% de las cuotas de participación.

No obstante, la convocatoria puede ser realizada por el administrador siempre que sea siguiendo instrucciones del Presidente y así figure en la citación o por el Vicepresidente en casos de ausencia, vacante o imposibilidad del Presidente.

Contenido de la convocatoria a Junta de Propietarios

La convocatoria deberá contener el lugar, día y hora en que se celebrará, los asuntos a tratar y la relación de los propietarios morosos:

1- Lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
En la práctica, en la misma citación se realizan tanto la primera como la segunda convocatoria, dejándose entre ambas el preceptivo margen mínimo de media hora que establece el artículo 16.2 LPH.

2- Los asuntos a tratar (orden del día).
El Tribunal Supremo tiene declarado que “no es admisible la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios”.

3- La relación de propietarios morosos.
La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 LPH.

Finalmente, cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Realización de las citaciones a Junta de Propietarios

Establece el artículo 16.2 LPH que las citaciones a Junta se realizarán conforme al artículo 9 LPH, es decir, en el domicilio en España que a efectos de citaciones y notificaciones el propietario haya comunicado al Secretario de la Comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente de la comunidad. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

Se trata de un nuevo documento obligatorio desde mayo de 2000. Es el conjunto de documentación que detalla y describe una obra nueva o edificio recién construido y que es entregado a los compradores para su conocimiento y mantenimiento posterior. Es obligatorio que el promotor lo entregue a la comunidad de propietarios según la Ley de Ordenación de la Edificación.

Se trata en cierta medida de los documentos escritos y gráficos que registran la historia de la edificación del edificio. Es por tanto un documento útil a la hora de exigir responsabilidades en el caso de que eledificio ocasionara problemas derivados de la ejecución de la obra.

El Presidente es el representante legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten y, además, ejercerá las funciones del Secretario de la comunidad y del Administrador salvo que los estatutos, o por acuerdo de la Junta de propietarios, se dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Es decir, que la condición de propietario, conforme al artículo 13.2 de la LPH, es imperativa para poder ser Presidente. El nombramiento de una persona no propietaria seria contrario a la LPH y para poder privarle de eficacia habría que proceder a la impugnación del acuerdo por la vía del artículo 18 LPH. Sí podría ser nombrado Presidente cualquiera de los cónyuges si la vivienda les pertenece como bien ganancial y también una persona jurídica, ejerciendo en este caso, en cada momento, el representante legal de la misma.

El nombramiento de Presidente requiere la mayoría contemplada en la norma 4ª (antes 3ª) del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es decir, en primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación o, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

La aceptación del nombramiento de Presidente de la comunidad es obligatoria, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. Dentro de las causas que podrían fundamentar la solicitud del relevo podrían estar, por ejemplo, la de falta de formación o la falta de aptitud física, bien por edad, bien por enfermedad. Así, si el nombrado Presidente considera que le asisten motivos que le impiden el ejercicio del cargo, podrá solicitar al Juez de Primera Instancia ser relevado del cargo a través del procedimiento de equidad. El nombrado Presidente permanecerá en el cargo hasta que, mediante resolución firme, se designe un sustituto que desempeñará el cargo con caracter provisional en tanto no se proceda a un nuevo nombramiento por la Junta que se convocará dentro del plazo fijado en la resolución judicial.

La duración del cargo de Presidente de la comunidad, salvo que los Estatutos dispongan lo contrario, es de un año, si bien, el Presidente no perderá sus competencias si se retrasase la convocatoria de la Junta para la elección del nuevo. El Presidente podrá ser removido de su cargo antes de la terminación de su mandato mediante acuerdo adoptado en Junta extraordinaria convocada al efecto con las mismas mayorías que las exigidas para su nombramiento.

Es un tipo especial de propiedad, cuyo régimen se establece en el art. 396 CC, y que se caracteriza porque al dueño de cada piso o local le corresponde:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
El título de su constitución debe constar inscrito en el Registro de la Propiedad.
Sus órganos de funcionamiento son la junta de propietarios, el presidente y vicepresidente, secretario y administrador.
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, regula este tipo especial de propiedad.

¿Para qué sirve el Registro de la Propiedad?

El Registro sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos.

¿Qué se inscribe en el Registro?

Los documentos que se refieren a la adquisición de bienes inmuebles, derechos reales que recaen sobre ellos tales como la hipoteca o las servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas que les pueden afectar como los embargos.

¿Qué documentos acceden al Registro?

Generalmente acceden los documentos públicos, tanto notariales y judiciales como administrativos y solo en los casos previstos pueden acceder documentos privados, como por ejemplo, distribución de responsabilidades hipotecarias entre varias fincas, adjudicaciones hereditarias con heredero único.

¿Es obligatorio inscribir?

No. En el Derecho español es voluntario inscribir.

¿Qué ventajas se obtienen al inscribir en el Registro?

Se obtiene seguridad jurídica pues, una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como cierto solo lo que dice el Registro. La inscripción de los inmuebles facilitan su transmisión y la obtención de financiación a costes inferiores a los que se tendrían sin ella.

¿Qué riesgo se corre si no se inscribe?

Se ve perjudicado por los actos que voluntariamente realice el titular registral o por las cargas y gravámenes que puedan imponerse sobre el inmueble, pues se le consideraría dueño a todos los efectos.

¿Qué riesgos se corren si no se consulta en el Registro?

No tendría la certeza sobre quién es el dueño de la finca ni sobre las cargas que recaen sobre la misma.

¿Caduca el derecho una vez inscrito?

No. Los asientos definitivos no tienen plazo de duración. Una vez inscrito, el derecho dura para siempre sin que sea necesario renovarlo.

¿Los extranjeros tienen algún régimen especial para inscribir sus derechos?

La legislación da el mismo trato a los nacionales que a los extranjeros.

¿Es público el Registro?

Si, pero sólo para el que tiene interés legítimo en conocerlo, respecto a una finca concreta, lo que debe ser apreciado por el Registrador.

¿Cómo se obtiene la publicidad?

Hay dos medios: la nota simple y la certificación. Ambas deben contener, en general, la descripción de la finca, la titularidad y las cargas. La primera tiene valor meramente informativo. La certificación es el único medio de acreditar fehacientemente el contenido del Registro y va firmada por el Registrador.

¿Cuánto cuesta inscribir?

No hay una cantidad fija, pues depende del valor que se dé en el documento al bien que se inscribe. Se cobra en base a unas tarifas aprobadas por el Gobierno y que se publican en el Boletín Oficial del Estado.

Al contrario de lo que ocurre con las funciones del Administrador que vienen recogidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), las del Secretario se encuentran repartidas en distintos artículos. Así encontramos las siguientes funciones:

1- Certificar el acuerdo de la Junta de Propietarios que autoriza el ejercicio de la acción de cesación prevista en el artículo 7.2 LPH y que debe de acompañarse con la demanda.

2- Certificar el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad con el visto bueno del Presidente, así como la notificación del referido acuerdo al propietario moroso, como presupuestos de admisibilidad del proceso monitorio previsto en el art. 21 LPH.

3- Certificar el estado de deudas de una vivenda o local con el visto bueno del Presidente cuando se va a enajenar con el fin de que el adquiriente tenga una información completa [art. 9.1 e) LPH].

4- Recibir por parte del propietario del piso o lcoal la comunicación del domicilio a efectos de citaciones y notificaciones [art. 9.1 h) LPH].

5- Recibir por parte del propietario del piso o local la comunicación sobre el cambio de la titularidad del piso o local [art. 9.1 i) LPH].

6- Practicar las citaciones y notificaciones a los propietarios conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.1 h) LPH.

7- Redacción de las actas de las Juntas de Propietarios que deberán ser cerradas con su firma y la del Presidente y proceder a la subsanación de sus defectos y errores (art. 19 LPH).

8- Recibir el comunicado del voto discrepante de los propietarios ausentes de la Junta en los casos contemplados en la norma 1ª del artículo 17 LPH.

9- Custodiar los Libros de Actas de la Junta de Propietarios y conservar en el plazo de cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones (art. 19.4 LPH).

No obstante, cuando una comunidad de propietarios contrata los servicios de un administrador de fincas colegiado, salvo que caso extraño se pacte lo contrario, será este el que realice las funciones del secretario.